¿Qué hacemos con las oficinas obsoletas?
Por Paula Solanas Alfaro — Portada
¿Qué hacemos con las oficinas obsoletas?
Especial inmobiliario: inversión
El sector acumula millones de metros cuadrados desactualizados pendientes de reformar o reconvertir a otros usos
Un complejo de oficinas urbanas
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20/09/2026 00:05 Síguenos en Google 0:00 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR El audio de esta noticia está generado mediante Inteligencia Artificial
Pasillos largos y estrechos, moqueta gastada, instalaciones poco eficientes y despachos separados por paredes que ya nadie necesita. Es una imagen exagerada, pero tampoco tan lejana, de la realidad de los edificios de oficinas envejecidos y que han empezado a quedarse obsoletos respecto a las necesidades que exige el mercado a día de hoy. En un sector que acumula récords y preside el trono de la inversión inmobiliaria, el segmento de los espacios de trabajo también vive dividido por una brecha. Mientras que las empresas (sobre todo las grandes corporaciones) buscan edificios de alta calidad ubicados en las mejores zonas y cada vez más escasos, hay una parte del stock que corre el riesgo de quedarse atrás.
Según explica Ignasi Busquets, cofundador y consejero delegado de la consultora inmobiliaria Busquets Gálvez, distintos estudios del mercado apuntan a “un riesgo elevado de obsolescencia”. Estas estimaciones lo sitúan en el 81% del parque de Barcelona y el 77% del de Madrid de cara a 2030. “Eso no significa que hoy hayan dejado de ser útiles”, matiza el directivo. Sin embargo, observa que en la capital catalana esta brecha entre los edificios actualizados y los que llevan años sin renovarse sigue ampliándose. Un edificio obsoleto, continua Busquets, sería por definición un activo que se ha quedado atrás respecto a lo que necesitan las empresas: instalaciones eficientes, buena climatización y espacios “cómodos, actuales, modernos y flexibles”. “No depende solo de la antigüedad. Un edificio antiguo bien rehabilitado puede competir perfectamente”, dice.
El sector inmobiliario español destinó 525 millones de euros a la reconversión de edificios de oficinas a otros usos, según la consultora JLL
La consultora JLL calcula que en Barcelona hay 3,6 millones de metros cuadrados de oficinas obsoletos, el 43% del mercado. En cambio, tan solo hay 120.000 metros cuadrados con reformas programadas. Esta proporción pequeña se repite en el caso de Madrid, donde la firma detecta 7,2 millones de metros cuadrados obsoletos (el 44% del stock) y 310.000 pendientes de renovar. “Ahora mismo hay un mercado hiperpolarizado. Fuera del prime hay un stock obsoleto, que por ubicación o estructura geométrica del espacio no es atractivo”, apunta Federico Otaegui, director general en PDS & Tétris España, la división de transformación de activos inmobiliarios de JLL. Ante un mercado con tan poca disponibilidad en las zonas más cotizadas, el ejecutivo defiende la remodelación de oficinas frente a la obra nueva por su rapidez y menor coste. Otaegui estima unos nueve meses de ejecución para una reconversión integral, respecto a los dos años que puede tardarse en construir desde cero.
Barcelona cuenta con 3,6 millones de metros cuadrados de oficinas obsoletos y 120.000 en reforma
Alfredo Collar, socio y director de oficinas en España de la consultora Cushman & Wakefield, distingue entre intervenciones superficiales –un cambio de imagen en la recepción o las zonas comunes– y reformas integrales que afectan a las propias “tripas” del edificio. Como ejemplo, Collar cita el edificio Josefa Valcárcel 48 (JV48) en Madrid, un complejo de oficinas de casi 20.000 metros cuadrados propiedad de Merlin Properties en Madrid, que fue sometido a una rehabilitación integral y alquilado íntegramente a Naturgy. “Si hay que invertir mucho dinero, algunos se pueden quedar inalquilables”, avisa. Cuando se trata de ubicaciones secundarias, añade el director de capital markets de oficinas de CBRE, Diego Contreras, la falta de ajuste al alza en las rentas impide financiar la mejora de la oferta en esas zonas.
Sin embargo, otra salida para estos activos es la reconversión de uso, una vía alternativa cuando no resulta rentable reformar un edificio como oficina. Otaegui explica que el año pasado este tipo de operaciones supusieron 525 millones de euros de inversión y que la tendencia va al alza. Según el ejecutivo de PDS & Tétris España, el 8% se convierten en hoteles, mientras que el 26% termina destinándose a fórmulas de vivienda temporal como el flex living . El resto se va al sector residencial, aunque también hay edificios de oficinas con nuevas vidas como universidades o centros de salud. Este es el caso de la antigua sede de T-Systems en el 22@ de Barcelona, que Colonial convertirá en un nuevo hospital privado tras una alianza con Mapfre y Sanitas.
La mayoría de edificios que se reconvierten acaban destinándose al mercado de vivienda residencial
“No todo edificio desactualizado necesita cambiar de uso; muchos pueden recuperar atractivo con una reforma”, apunta Busquets. Aun así, en las zonas más céntricas y de negocio, si la normativa lo permite, el directivo también plantea que el residencial puede ofrecer una rentabilidad muy superior, especialmente por la escasez de suelo y edificios disponibles para invertir. “En Barcelona, la obligación de reservar un 30% a vivienda protegida, cuando resulta aplicable, puede dificultar la viabilidad de estas operaciones, pero en Madrid es algo más sencillo”, concluye.
Paula Solanas Alfaro
Periodista de Economía en La Vanguardia. Antes trabajó durante diez años en la misma sección en el Diari Ara. Es autora del libro ‘El club de los unicornios’ (Península, 2023).
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