Estas son las medidas que votará la Diputación Permanente: el Gobierno replica los decretos de vivienda

Por Germán Aranda Millán — eldiario.es – eldiario.es

El Ejecutivo aprueba de nuevo en Consejo de Ministros las medidas que tumbaron Junts, PP y Vox ante la presión de las calles

Sánchez convoca elecciones anticipadas el 29 de noviembre

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha convocado elecciones en el momento más convulso de una crisis de acceso a la vivienda que se arrastra desde hace años y que ha desembocado en una acampada en Puerta del Sol tras el desahucio de Maricarmen. Con el acuerdo de UGT y CCOO para convocar una huelga general en otoño en apoyo al Sindicato de Inquilinas, el Ejecutivo ha decidido llevar al Consejo de Ministros dos decretos prácticamente idénticos a los que tumbó el Congreso, con el único cambio del texto preliminar. Los ha presentado este martes el presidente Pedro Sánchez, que ha dicho que “hasta que se celebren elecciones, el Gobierno va a seguir gobernando”. Ahora será la Diputación Permanente del Congreso, que ocupa las funciones legislativas antes de las elecciones y en la que no necesita a Junts para tirarlo adelante.

Estas son las medidas que han vuelto a aprobarse:

El veto a las buitres hasta 2028

El primer artículo limita la compra de vivienda a los fondos buitre hasta el último día de 2028, si bien no utiliza esta palabra. Se centra más en la intención de la compra que en la naturaleza de la empresa o entidad y se refiere a la “protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación”. Para limitar estas transacciones, se fija entidades que tengan como objeto social comprar casas “por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado”, entendiendo que el principal objetivo de ello es maximizar el lucro inmediatamente después. Este veto podría cerrar las puertas a los fondos a comprar pisos en nuda propiedad o con inquilinos, que suelen ser los que tienen un precio más bajo. Puedes leer más sobre las medidas para vetar su compra aquí.

Suspensión de desahucios

Los desahucios quedarán suspendidos para “personas vulnerables sin alternativa habitacional” hasta el 31 de diciembre de 2030. Pero existe una protección que se extiende más allá. Si quien desahucia es un fondo o empresa, el tribunal estará obligado a suspender el proceso aunque exista sentencia. Pero si no lo es, se prevén compensaciones a los propietarios por los impagos.

En el artículo 5, se modifica la Ley de Enjuiciamento Civil e incluye la “enervación extraordinaria”. Esto significa que las Comunidades Autónomas, cuando no se ofrezca alternativa habitacional, están obligadas a cubrir los impagos del inquilino en las viviendas que no sean de grandes tenedores, es decir, con más de 10 viviendas. El Estado, a su vez, compensará a las comunidades por este gasto. Sin embargo, los propietarios vulnerbales o con menos de dos viviendas sí que podrán desahuciar por impago, aunque no se les ofrezca alternativa residencial.

Prórroga extraordinaria

El decreto rescata la prórroga extraordinaria que estuvo un mes en vigor al estallar la guerra de Irán. Se prorrogarán por dos años todos los alquileres vigentes que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, en los mismos términos que el contrato en vigor. Ahora bien, para acogerse a ella habrá que estar al corriente de los últimos ocho pagos. Solo si se pactan otras condiciones o si el propietario necesita el piso para él o para familiares no tendrá efecto la prórroga. En caso de que se apruebe el segundo decreto, que prevé la renovación automática indefinida y que no tuvo ya el apoyo del PNV, esta prórroga extraordinaria decae.

Alquiler temporal

La modificación de la LAU obliga a justificar “una causa real y acreditada” para firmar un contrato de temporada y la falta de pruebas o la ampliación de doce meses “sin justificación” convertirán el contrato en uno de vivienda habitual.

Además, el precio de los contratos de vivienda temporal deberá respetar el límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para las subidas anuales, que es el que se usa para sustituir al IPC y controlar las subidas de año a año.

Eso sí, la disposición transitoria octava aclara que los contratos de temporada previos a la entrada en vigor de esta ley seguirán acogiéndose a la normativa anterior, sin tanta protección ni obligación de pruebas o transformación automática en vivienda habitual en caso de incumplimiento. En cambio, si se renuevan los contratos de temporada una vez entre en vigor la ley, ya se acogerán al nuevo decreto y deberán aportar las pruebas.

Alquiler de habitaciones

En cuanto al alquiler de habitaciones, este entra en la LAU, y podrá formar parte tanto del alquiler de temporada como de la vivienda habitual. “La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa”, dice el decreto, y hace referencia explícita a las zonas de mercado tensionado, donde el alquiler de pisos por habitaciones deberá respetar los topes a los precios.

Una novedad es que las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector sin finalidad de lucro en programas de acogida quedan excluidas de esta regulación.

Además, la ley obliga a las plataformas de alquiler de corta duración a publicar información veraz y de acorde a esta regulación.

Congelación de alquileres

El decreto recoge en una disposición final una congelación de alquileres en las renovaciones anuales. Solo podrán subir un 2% en caso de que el precio del alquiler sea inferior a la media, delimitada por el Índice de Referencia. Si el alquiler es superior a los precios de referencia, el propietario no podrá subir de ninguna manera el precio en la novación año a año.

Ayudas para la entrada de la vivienda

El Gobierno financiará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) línea a particulares para la compra de la primera vivienda, financiada a cargo del Ministerio de Vivienda. El mecanismo “Tu Casa” permitirá financiar la entrada de una hipoteca, por hasta un total de 50.000 euros o el 20% del precio si es inferior, y tendrá un periodo de carencia (es decir, que no será necesario devolverlo) igual al plazo de la hipoteca o por un máximo de treinta años. El préstamo no tendrá intereses. Pedro Sánchez detalló que las ayudas ascenderán a 10.000 millones de euros, lo que podría servir para unas 50.000 viviendas a 200.000 euros por vivienda.

Eso sí, las viviendas que se hayan adquirido mediante esta financiación tendrá un precio máximo de transmisión: “En las segundas y posteriores transmisiones, dicho precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del índice de precios de consumo, pudiendo incorporarse, en los términos que se establezcan reglamentariamente, el valor de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora”.

La intención del Gobierno es que estas ayudas, a diferencia de las que se dan hasta ahora, no sean solo para jóvenes y no incorporen ningún criterio de edad.

Deducciones fiscales

El decreto aprobado por segunda vez este martes incluye las deducciones fiscales para los caseros, que podrán alcanzar el 100% de las rentas que perciban por el alquiler en el caso de que rebajen un 5% el precio del contrato si se dan una serie de condiciones, pero también crea, por primera vez en una década, una bonificación especial para los inquilinos.

Este alivio fiscal para los arrendatarios es mucho más amplio de lo planteado en un primer borrador y, según avanzó la ministra de Vivienda, podría alcanzar a 1,6 millones de hogares. En concreto, el texto crea una deducción del 10% de las rentas pagadas por alquiler para aquellas personas con ingresos de hasta 33.007,20 euros. No será solo para jóvenes ni para residentes en zonas tensionadas, como se planteó en un primer momento.

Pero el texto fija una serie de condiciones para que los inquilinos puedan beneficiarse: en concreto, que al menos durante seis meses del año “ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, de manera individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de cincuenta kilómetros de la vivienda arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia”.

Más IVA (y posible IBI) a pisos turísticos

El texto incluye dos modificaciones en el IVA con respecto a la normativa actual. Se lo aplica a los pisos turísticos, que hasta ahora no pagaban, y pagarán un 10%, como la actividad hotelera.

Además, los ayuntamientos podrán exigir un 50% más de IBI en las viviendas residenciales que se usen para pisos turísticos y hasta un 100% a quienes tengan cuatro o más pisos turísticos.

Menos IVA y blindaje a la vivienda protegida

Con tal de promocionar la vivienda protegida, el decreto rebaja el IVA de esta construcción al 4%. En cambio, aumenta los impuestos a las socimis hasta el 25% sobre los beneficios. Este impuesto se puede reducir un 50 y hasta un 100% si la socimi en cuestión destina parte de su cartera al alquiler asequible.

El Gobierno no puede obligar a que la vivienda protegida autonómica lo sea para siempre, pero sí que lo hace con la vivienda pública estatal, de forma que la “blinda y cierra el margen a la especulación”. Si se vende la casa de Casa 47, el precio no podrá superar el máximo fijado por las viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma donde se encuentre.ta el 150% del IBI a la vivienda vacía a propietarios que tengan más de dos que hayan estado desocupadas más de tres años.

Prórrogas automáticas

El segundo decreto no entrará en vigor hasta que no lo convalide la Diputación Permanente. Si sale adelante, se superpone a las prórrogas extraordinarias. Se vuelve a aprobar separado y da como automática la renovación por cinco años (siete si el dueño es una empresa) de los contratos de alquiler si ninguna de las partes ha comunicado la voluntad de no extenderlo, seis meses antes en el caso del propietario, dos del inquilino. Si el casero no cumple con esa prórroga, deberá pagar una indemnización de un año de rentas al inquilino. Si alguien compra la vivienda, el nuevo propietario será el responsable de abonar esa cuantía. Las excepciones que permitirán al propietario no pagar esa indemnización son: que el casero necesite el piso o bien el cónyuge en caso de divorcio, una ausencia no justificada del inquilino durante seis meses, que el inquilino tenga ya otro piso en la misma ciudad, si hay otro contrato entre las partes de cinco años o si el casero es vulnerable. Sobre la prórroga indefinida, que se publicará en un segundo decreto, puedes leer más en este enlace.

Fonte: eldiario.es – eldiario.es