TRBL11 quer deixar Braskem e Correios para trás? FII abre terreno para uma nova estratégia; entenda o que está em jogo

Por Dani Alvarenga — Seu Dinheiro

Os investidores do Tellus Rio Bravo (TRBL11) se viram no meio de duas crises: a recuperação extrajudicial da Braskem (BRKM5) e o rombo financeiro dos Correios. Ambas as empresas passaram por imóveis presentes no portfólio do fundo imobiliário, mas agora o FII quer reduzir o peso desse histórico na carteira. 

O TRBL11 convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) para deliberar uma série de medidas. Uma delas inclui a venda de três imóveis: One Park, Contagem e Guarulhos II por R$ 526,7 milhões. 

A operação reduziria a exposição do fundo à Braskem, que hoje representa cerca de 23% da receita contratada do FII. 

Além disso, a assembleia decidirá se o TRBL11 poderá ceder os direitos das ações que correm na Justiça contra os Correios. Apesar de a estatal não ocupar mais nenhum ativo do FII, um imbróglio levou os dois para os tribunais por conta de quebra de contrato, inadimplência de aluguéis e pagamento de multas. 

Segundo a Rio Bravo, gestora do ativo, o ganho líquido potencial da venda e da cessão é de R$ 49,4 milhões, o que equivale a R$ 6,38 por cota. 

E não para por aí: a AGE também busca definir uma série de alterações no regulamento. A votação será encerrada nesta sexta-feira (9). 

À primeira vista, as operações podem parecer 100% positivas, porém a Empiricus Research destrinchou o que está em jogo em cada uma delas — e o que significa para os cotistas. 

A venda dos imóveis ocupados pela Braskem 

Os três imóveis envolvidos na possível venda correspondem a cerca de 84% da área bruta locável (ABL) total do fundo. Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a principal vantagem da transação é a redução da exposição locatícia à Braskem, com efeito relevante para o risco de crédito da carteira do TRBL11. 

Além disso, a operação pode gerar um ganho de capital líquido de até R$ 29 milhões, o que equivale a R$ 3,80 por cota.  

De acordo com Araujo, o cap rate (taxa de capitalização) da venda é de aproximadamente 8%, o que ele avalia como favorável considerando o cenário atual de mercado. 

Porém, o analista enxerga espaço para uma reprecificação dos aluguéis desses imóveis, o que reduz parte da atratividade de vendê-los nas condições propostas atualmente. 

Segundo a gestora do fundo Rio Bravo, o pagamento pela venda será realizado integralmente em dinheiro, com aproximadamente 62% à vista e o restante distribuído ao longo do tempo, com parcelas para os próximos 36 meses. 

Essa característica, na visão de Araujo, aumenta a exposição ao crédito do comprador. 

Parte dos recursos da venda será utilizada para quitar os cerca de R$ 92 milhões em dívida contraída para financiar a aquisição do imóvel de Contagem.  

Já os valores restantes serão usados para a aquisição de participações em dois imóveis logísticos de altíssimo padrão. A operação terá valor aproximado de R$ 457,1 milhões, com cap rate médio de entrada de 8,5% ao ano. 

Segundo o TRBL11, as compras buscam ampliar a participação de contratos atípicos na carteira do FII, alongar os vencimentos e aumentar a exposição ao e-commerce.  

Como as transações ainda estão em fase de negociação, o fundo não forneceu mais informações. Porém, a gestão afirmou que as aquisições exigirão novas dívidas de volume semelhante à compra do imóvel em Contagem.  

Ou seja, os cotistas não devem esperar por uma redução da alavancagem do TRBL11 com as novas operações. 

Correios vs. TRBL11 nos tribunais 

No caso da concessão das ações contra os Correios, o fundo transformaria parte da recuperação incerta em R$ 20 milhões contratados, pagos em seis parcelas semestrais. 

Além disso, ainda contaria com um earn-out, ou seja, um pagamento atrelado a um resultado posterior, de 40% caso o processo judicial seja favorável ao TRBL11.  

Já o comprador passa a responder por todos os custos e honorários futuros necessários para dar continuidade aos processos. Assim, o FII elimina as despesas jurídicas e assegura um fluxo de caixa previsível e imediato. 

Porém, o fundo abre mão de um valor significativamente maior caso a decisão do juiz seja favorável — o que, segundo Araujo, há respaldo jurídico para acontecer. 

Vale lembrar que o imbróglio entre os Correios e o TRBL11 teve início em outubro de 2024, com a identificação de problemas no galpão locado pela estatal. 

Após constatar danos no imóvel, os Correios suspenderam as atividades no local e, em seguida, a Defesa Civil determinou a interdição total do imóvel. 

Em dezembro, o TRBL11 anunciou a liberação do ativo. Ainda assim, a companhia se recusou a retomar as operações no imóvel e, em março de 2025, decidiu rescindir unilateralmente o contrato de locação. 

Como resultado, o fundo imobiliário entrou com uma ação judicial contra os Correios com uma multa de R$ 306 milhões. 

A mudança da estratégia do TRBL11 

Além das mudanças do portfólio, o TRBL11 está de olho em alterações estratégicas. A AGE propõe ampliar a atuação da gestão em três frentes principais:

• em projetos imobiliários de desenvolvimento;
• na contratação de dívidas e operações alavancadas; e
• na realização de transações com partes relacionadas.

Segundo Araujo, as mudanças no regulamento do FII merecem atenção do investidor, já que alterariam o perfil de risco e a estrutura de governança do fundo. 

Para o analista, o ponto de maior atenção é a proposta que prevê elevar a taxa global de gestão e administração. O fundo quer aumentar de 0,84% para até 1,10% ao ano. Araujo enxerga que a alteração é “pouco justificável diante do histórico do FII”.

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Fonte: Seu Dinheiro