¿Tienes un piso alquilado? Qué gastos puedes deducirte en la Renta y qué errores evitar

Por Arnau Ruiz — Portada

¿Tienes un piso alquilado? Qué gastos puedes deducirte en la Renta y qué errores evitar

Vivienda

Intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros o reparaciones pueden rebajar la factura fiscal, pero Hacienda pone límites y no todos los gastos se deducen igual

Arnau Ruiz

12/09/2026 06:43 Síguenos en Google 0:00 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR El audio de esta noticia está generado mediante Inteligencia Artificial

Alquilar un piso no significa tributar en el IRPF por todo el dinero cobrado al inquilino. La normativa permite restar de esos ingresos los gastos necesarios para obtenerlos y la amortización fiscal del inmueble, de modo que el impuesto se calcula sobre el rendimiento neto resultante. La clave está en saber qué puede incluirse, durante qué periodo y con qué límites.

Hay, además, una segunda operación que puede reducir considerablemente la cantidad que finalmente tributa: cuando el inmueble está destinado a vivienda habitual del arrendatario, sobre el rendimiento neto positivo puede aplicarse una reducción que, según la fecha y las condiciones del contrato, oscila actualmente entre el 50% y el 90%. No debe confundirse esta reducción con los gastos deducibles: primero se restan los gastos y después, si se cumplen los requisitos, se aplica el porcentaje correspondiente.

Qué gastos se pueden restar

“Los propietarios que alquilan una vivienda deben declarar en el IRPF los ingresos obtenidos, pero también pueden deducirse numerosos gastos relacionados con el inmueble”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas.

Entre ellos, señala, están “los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación, tasas municipales, suministros pagados por el propietario o los honorarios de agencia”. La relación coincide con las categorías que reconoce la Agencia Tributaria: intereses y gastos de financiación; conservación y reparación; tributos como el IBI y determinadas tasas; comunidad de propietarios; seguros; suministros soportados efectivamente por el arrendador; gastos de formalización del contrato y otros servicios necesarios para obtener el rendimiento.

Un matiz importante afecta a la hipoteca: lo deducible son los intereses y demás gastos de financiación, no la devolución del capital prestado. Además, la suma de intereses y gastos de financiación junto con los gastos de reparación y conservación tiene un límite: no puede superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos por el alquiler ese año. Si existe un exceso, puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, respetando de nuevo ese límite.

La amortización, el gasto que suele quedar olvidado

“También puede deducirse la amortización del inmueble, que suele ser uno de los conceptos más importantes y, al mismo tiempo, más olvidados por muchos contribuyentes”, apunta Jurado.

No se trata de una factura que el casero haya pagado durante el año, sino del reconocimiento fiscal de la depreciación del inmueble. Para una vivienda, la Ley del IRPF permite considerar efectiva una amortización de hasta el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho correspondiente a la construcción y el valor catastral de la construcción; el valor del suelo queda fuera del cálculo. Si el piso solo estuvo alquilado parte del ejercicio, la amortización también debe ajustarse a los días de alquiler.

Si estuvo vacío unos meses, cuidado con deducir el año entero

Este es uno de los fallos que Jurado detecta con más frecuencia: “También es habitual olvidar que los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada”.

La regla afecta, por ejemplo, a gastos anuales como el IBI, la comunidad, el seguro, los suministros asumidos por el casero, los intereses o la propia amortización. Si la vivienda estuvo alquilada solo durante parte del año, deben computarse únicamente en la proporción correspondiente a ese periodo. Durante los días en los que el inmueble estuvo a disposición de su propietario, con carácter general entra en juego la imputación de rentas inmobiliarias y no pueden trasladarse a ese periodo los gastos ordinarios del alquiler.

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Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, incide precisamente en esta diferencia cuando analiza la tributación de las viviendas que permanecen sin uso: “A diferencia del alquiler, aquí no te puedes deducir ningún gasto”. La Agencia Tributaria confirma que un inmueble que está simplemente “en expectativa de alquiler” sigue generando, cuando corresponda, imputación de renta durante ese periodo, sin que puedan deducirse los gastos ordinarios asociados a esos días.

Existe, sin embargo, un matiz relevante. Jurado pone el ejemplo de los gastos necesarios “para la puesta a punto del inmueble, como pintar las paredes”. La AEAT admite que determinadas reparaciones y actuaciones de conservación realizadas antes de firmar el contrato —pintura, arreglos de instalaciones o sustitución de determinados elementos— puedan deducirse si están dirigidas exclusivamente a conseguir posteriormente ingresos por el alquiler y el propietario no utiliza entretanto la vivienda para sí mismo.

Reparar no es lo mismo que mejorar

Otra frontera que conviene revisar antes de presentar la declaración es la que separa una reparación de una mejora. “Entre los errores más comunes destacan confundir reformas de mejora con gastos de reparación”, advierte Jurado.

Fiscalmente no reciben el mismo tratamiento. Pintar, reparar una instalación o sustituir determinados elementos deteriorados puede encajar como conservación o reparación. En cambio, las obras que supongan una ampliación o una verdadera mejora del inmueble no se deducen íntegramente como gasto de ese ejercicio: aumentan el valor del bien y su recuperación fiscal se produce, en su caso, a través de la amortización.

La reducción: no siempre es del 50%

También aquí la fecha del contrato importa. Jurado recuerda que, cuando el alquiler se destina a vivienda habitual, “se puede aplicar una reducción en el IRPF”, cuyo porcentaje depende de las circunstancias del contrato.

Para los contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene, con carácter transitorio, la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Para los celebrados desde esa fecha, la reducción general es del 50%, pero puede subir al 60%, 70% o 90% cuando se cumplen determinados requisitos.

El 90% está reservado, entre otros requisitos, a un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona oficialmente declarada de mercado residencial tensionado cuando el mismo propietario rebaja la renta inicial en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior. El 70% puede aplicarse en determinados supuestos, como el primer alquiler de una vivienda situada en zona tensionada a una persona de entre 18 y 35 años o ciertos arrendamientos vinculados a programas de vivienda social. El 60% corresponde, entre otros requisitos, a viviendas en las que haya finalizado una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.

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La reducción, además, se aplica sobre el rendimiento neto positivo, no directamente sobre todo lo cobrado al inquilino. Y la ley establece otra cautela: los ingresos omitidos o los gastos indebidamente deducidos que Hacienda descubra posteriormente en una comprobación no podrán beneficiarse de esa reducción en la regularización.

Alquiler turístico o de temporada: no aplicar automáticamente la reducción

“También es un error no declarar correctamente alquileres de corta duración o turísticos”, señala Jurado. La distinción es especialmente importante porque el hecho de alquilar una vivienda no garantiza por sí solo el acceso a las reducciones anteriores.

La Agencia Tributaria excluye de esta reducción los alquileres turísticos y también los arrendamientos por temporada, al no estar destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Los gastos que procedan pueden seguir teniendo su propio tratamiento fiscal, pero no debe aplicarse automáticamente la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda habitual.

Guardar las facturas es parte de la declaración

La última precaución es documental. De Grado, al analizar en sus respuestas otras operaciones inmobiliarias, insiste en una regla igualmente relevante en este ámbito: “Es muy importante contar con justificante documental” de los gastos que se pretenden hacer valer fiscalmente.

En la práctica, la declaración no debería prepararse únicamente mirando los recibos del alquiler. Conviene conservar facturas de reparaciones, recibos del IBI y de la comunidad, pólizas y justificantes de seguros, certificados bancarios de intereses, facturas de suministros asumidos por el propietario y documentación de los servicios relacionados con el arrendamiento.

La idea central, resume Jurado, es no confundir el coste económico de ser propietario con el gasto fiscalmente deducible. No todo lo que cuesta mantener una vivienda puede restarse, ni siempre puede restarse por el año entero. Revisar la fecha del contrato, los días efectivamente alquilados, la amortización y la naturaleza de cada obra es el camino más seguro para no pagar de más, pero también para evitar una deducción que Hacienda pueda posteriormente rechazar.

Fonte: Portada