Tese pode comprometer natureza propter rem da obrigação condominial

Por Vinicius Abrantes — Consultor Jurídico

Poucas questões no Direito Imobiliário reúnem tamanha relevância prática e instabilidade jurisprudencial quanto a responsabilidade pelos débitos condominiais gerados entre a celebração do compromisso de compra e venda e a regularização registral do imóvel. Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 886, buscou pacificar a controvérsia, fixando critérios objetivos para afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor e conferir previsibilidade a um cenário até então marcado por decisões conflitantes nos tribunais de origem.

Passada mais de uma década, porém, o próprio tribunal reconhece que a aplicação literal dessa tese pode comprometer a natureza propter rem da obrigação condominial e frustrar execuções movidas pelos condomínios. Esse descompasso levou à afetação do Tema 1.349, pendente de julgamento pela 2ª Seção do STJ. Essa opinião jurídica examina essa trajetória (da premissa original do Tema 886 ao movimento de revisão em curso) para esclarecer os fundamentos técnicos da reavaliação e seus reflexos para o mercado imobiliário.

A natureza propter rem da obrigação condominial e a premissa original do Tema 886

A obrigação de arcar com despesas condominiais é classificada como obrigação propter rem: nasce automaticamente da titularidade de um direito real sobre a coisa e a acompanha em suas mutações subjetivas, independentemente da vontade do titular. Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino cita Maurício Bunazar, para quem “a verdadeira função da obrigação “propter rem” é a conservação da “res” objeto da situação jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação” [1]. Por isso, a dívida condominial adere ao imóvel, e não apenas a quem dele se beneficia.

Foi esse traço que o STJ buscou equacionar em 2015, ao julgar o REsp nº 1.345.331/RS (rel. min. Luis Felipe Salomão), origem do Tema 886, cuja controvérsia era definir “quem tem legitimidade (vendedor ou adquirente) para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro” [2].

A corte fixou três teses: (a) a responsabilidade decorre da relação material com o imóvel, não do registro do compromisso; (b) ela pode recair sobre o vendedor ou o comprador, conforme o caso concreto; e (c) comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, afasta-se a legitimidade do vendedor quanto ao período de posse do comprador [3].

A premissa parecia equilibrada: privilegiar a relação material com o imóvel (não apenas o registro formal) evitando vincular indefinidamente o proprietário a obrigação da qual já não usufruía. Lida literalmente, porém, a tese “c” pode prejudicar a garantia do credor: comprovados seus dois requisitos, o condomínio perderia a execução contra o imóvel do vendedor, restando-lhe buscar bens do comprador – nem sempre existentes, sobretudo em primeira aquisição.

Foi esse cenário que o ministro Paulo de Tarso Sanseverino considerou incompatível com a obrigação propter rem, ao afirmar que tal resultado “não se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação propter rem“, cuja função é preservar a garantia real representada pelo próprio imóvel [4]. A insegurança no mercado imobiliário não decorre, portanto, da tese em si, mas da lacuna entre sua formulação abstrata e a proteção efetiva do crédito condominial, tensão que o STJ passou a reconhecer em julgamentos posteriores.

A teoria da dualidade do vínculo obrigacional e a consolidação da legitimidade concorrente: o cenário atual sob o Tema 1.349

A superação da leitura literal do Tema 886 apoiou-se na teoria da dualidade do vínculo obrigacional, retomada pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino no REsp 1.442.840/PR. Segundo Judith Martins-Costa, citada no voto, essa construção, de Alois von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, aperfeiçoada por Von Gierke, decompõe a obrigação em débito, o dever de prestar, e responsabilidade, a sujeição do devedor, ou de terceiros, à satisfação da dívida [5].

Aplicada à obrigação condominial, essa distinção concilia dois interesses aparentemente inconciliáveis sob a tese literal do Tema 886. O débito é imputado a quem se beneficia dos serviços do condomínio (o comprador imitido na posse), pela máxima ubi commoda, ibi incommoda. A responsabilidade patrimonial, porém, não se desloca automaticamente: o proprietário permanece responsável pelo adimplemento enquanto mantiver essa condição, pois é o imóvel e não a vontade das partes que garante a obrigação propter rem. Como sintetiza o voto, “a grande diferença é que o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel”.

Essa construção não permaneceu isolada. Ao julgar o REsp 1.910.280/PR [6] , a 2ª Seção, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, adotou os fundamentos de Sanseverino e avançou além: enquanto o REsp 1.442.840/PR não enfrentou a hipótese em que ambos os requisitos da tese “c”, (imissão na posse e ciência inequívoca) estivessem comprovados, o REsp 1.910.280/PR partiu exatamente dessa premissa e, ainda assim, reconheceu legitimidade concorrente entre vendedor e comprador, independentemente de ciência inequívoca do condomínio, afastando um dos requisitos que, na literalidade do Tema 886, isentariam o proprietário.

Ressalvou-se que, não tendo o proprietário integrado a fase de conhecimento, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, preservando-se o restante de seu patrimônio e seu direito de defesa no cumprimento de sentença ou em ação autônoma.

Esse precedente evidenciou a divergência já presente em julgados anteriores de ambas as Turmas de Direito Privado e conduziu à proposta formal de revisão do Tema 886, nos termos do artigo 256-S do RISTJ. As propostas de afetação, nos REsp 2.015.740/SP [7] e REsp 2.100.395/SP [8], ambos sob relatoria da ministra Gallotti, reconheceram que “as teses do Tema Repetitivo nº 886 não devem receber interpretação meramente literal, desvinculada da solução dada ao caso concreto que originou o repetitivo, sob pena de se incorrer em esvaziamento do caráter propter rem das despesas condominiais”.

Consolidou-se, assim, o Tema 1.349 do STJ, cuja questão consiste em definir “se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio [9]. Segundo o registro oficial de Precedentes Qualificados do STJ, o tema está “Afetado”, sem tese firmada, com suspensão de todos os processos sobre idêntica controvérsia nos Tribunais de segundo grau e no STJ.

Esse cenário impõe cautela redobrada aos operadores do mercado imobiliário. Até que a 2ª Seção julgue o Tema 1.349, convivem, na prática forense, a literalidade ainda vigente do Tema 886 e a linha jurisprudencial já consolidada nas Turmas com base na dualidade obrigacional, o que reforça a necessidade de acompanhar o desfecho dessa revisão.

Conclusão

A trajetória do Tema 886 ao Tema 1.349 não é sinal de instabilidade do sistema de precedentes qualificados, mas manifestação legítima de seu aperfeiçoamento. A tese de 2015 teve o mérito de afastar critérios puramente registrais, privilegiando a relação material com o imóvel. Sua aplicação literal, porém, revelou-se insuficiente para tutelar a natureza propter rem da obrigação condominial, pois poderia liberar o vendedor exatamente quando sua responsabilidade patrimonial constitui a garantia mais concreta do condomínio.

A teoria da dualidade do vínculo obrigacional, inaugurada no REsp 1.442.840/PR e consolidada no REsp 1.910.280/PR, oferece solução mais consistente com a essência propter rem: distingue-se o débito de quem se beneficia da posse e dos serviços condominiais da responsabilidade, vinculada a quem detém a titularidade registral. Esse desenho devolve ao condomínio uma garantia real efetiva, sem dispensar o comprador de sua obrigação primária, preservando ao proprietário mecanismos de defesa mesmo sem ter integrado a fase de conhecimento.

Enquanto o Tema 1.349 permanece pendente, a titularidade registral impõe cautela prática a qualquer alienante que ainda não tenha formalizado a transferência da propriedade, independentemente do porte ou da natureza de sua atuação. Essa permanência, mesmo após a imissão do comprador na posse, pode gerar responsabilidade patrimonial pelos débitos supervenientes, independentemente de ciência inequívoca do condomínio. Recomenda-se, assim, diligência na formalização dos compromissos de compra e venda, com cláusulas que disciplinem prazos, responsabilidades e direito de regresso entre as partes, providências que mitigam os riscos patrimoniais enquanto a transferência registral não se completa.

Até a Corte definir o desfecho do Tema 1.349, a segurança jurídica dependerá, paradoxalmente, do acompanhamento dessa revisão, prova de que a estabilidade da jurisprudência não é incompatível com sua evolução, mas por ela, muitas vezes, é exigida.

[1] BUNAZAR, Maurício. Obrigação propter rem: aspectos teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81. Apud STJ. Recurso Especial nº 1.442.840/PR. Relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 06/08/2015, DJe de 21/8/2015

[2] STJ. Precedentes Qualificados — Tema 886. Recurso Especial nº 1.345.331/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015. Trânsito em julgado.

[3] STJ. Precedentes Qualificados — Tema 886. Recurso Especial nº 1.345.331/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, julgado em 08/4/2015, Je de 20/4/2015. Trânsito em julgado.

[4] STJ. Recurso Especial nº 1.442.840/PR. Relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 06/08/2015, DJe de 21/08/2015.

[5] MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo Código Civil, vol. V, tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16. Apud STJ. Recurso Especial nº 1.442.840/PR. Relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 06/08/2015, DJe de 21/8/2015.

[6] STJ. Recurso Especial nº 1.910.280/PR. Relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.

[7] STJ. Proposta de Afetação em Recurso Especial nº 2.015.740/SP. Relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Tribunal de origem: TJSP.

[8] STJ. Proposta de Afetação em Recurso Especial nº 2.100.395/SP. Relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Tribunal de origem: TJSP.

[9] STJ. Precedentes Qualificados — Tema 1.349. Recursos Especiais nº 2.015.740/SP e nº 2.100.395/SP, relatora ministra Maria Isabel Gallotti. Situação: Afetado.

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Fonte: Consultor Jurídico