Safra pisa no freio e corta preço-alvo de 5 ações do setor imobiliário — e uma destoa ainda mais das outras

Por Isabella Scaramucci — Seu Dinheiro

Os estoques elevados e as restrições à capacidade de compra podem afetar o crescimento do setor imobiliário, reforçando a necessidade de seletividade entre as construtoras. De olho nisso, o Safra reduziu o preço-alvo de cinco empresas do segmento — e acendeu sinal de alerta para uma delas, que não ganhou o selo de compra do banco.

O Safra tem a recomendação de compra para Cyrela (CYRE3), considerando-a ainda sua principal escolha (top pick). O mesmo vale para Moura Dubeux (MDNE3) — segunda favorita —, Eztec (EZTC3) e Lavvi (LAVV3). Já para a Even (EVEN3), a recomendação é neutra.

Nesse contexto, o banco também destaca a maior proteção das empresas com as seguintes características: balanços saudáveis, histórico de execução e maior exposição ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Estoques de imóveis em alta

O Safra afirma em relatório que as vendas de imóveis de médio e alto padrão em 2025 não acompanharam o ritmo dos lançamentos. Em São Paulo, por exemplo, os lançamentos do segmento subiram 41% no ano passado, e a comercialização recuou cerca de 11%.

Como resultado, além do aumento de 38% dos estoques, a cobertura passou de 7,3 meses, no fim de 2024, para 11,4 meses ao término de 2025, indicando um tempo maior para escoar as unidades disponíveis.

Já em 2026, o banco pontua uma demanda ainda pressionada, mesmo com os lançamentos desacelerados. As vendas acumuladas no ano caem 19%, levando a cobertura de estoque para 12,5 meses.

Esse cenário se sobressai em nichos de maior valor, como empreendimentos acima de R$ 5 milhões. Nessa faixa, o estoque aumentou 94%, a partir de uma alta de 169% nos lançamentos de 2025 e do crescimento de 89% nas vendas no mesmo ano.

Para o banco, tudo indica que o setor entra em uma fase mais seletiva, o que deve limitar o crescimento das incorporadoras no curto prazo.

Há também o argumento de que as eleições adicionam uma camada de incerteza ao ambiente de negócios — principalmente para o segmento de alta renda — no qual decisões de compra podem ser adiadas.

Minha Casa, Minha Vida ganha importância

Por outro lado, o relatório aponta que a desaceleração dos lançamentos e a situação financeira relativamente saudável de algumas companhias ajudam a reduzir os riscos.

Os analistas também chamam atenção para a expansão de algumas incorporadoras ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV) como uma forma de diversificação. Isso porque o banco considera a estrutura do segmento de baixa renda como menos exposta às oscilações dos juros, o que pode contribuir para uma base de resultados mais estável.

O Safra enxerga esse aspecto em suas favoritas. Ele aponta que a Cyrela, por exemplo, já possui cerca de 33% dos lançamentos no MCMV, com expectativa de que essa participação chegue a aproximadamente 45% até 2027.

Já para as demais, como a Moura Dubeux e Lavvi, a expectativa projetada é de que aproximadamente 40% dos lançamentos consolidados de ambas estejam relacionados ao MCMV no ano que vem.

As preferidas do Safra

Cyrela

O Safra escolhe novamente a Cyrela como preferida, embora defina o novo preço-alvo em R$ 38, ante ao anterior de R$ 41, o que representa um potencial de valorização de 43% em relação ao último fechamento.

A preferência se dá, segundo o banco, pelo volume de vendas já contratado: cerca de de 85% das unidades da Cyrela com entrega prevista até o fim de 2028 já foram vendidas. Se consideradas apenas as entregas previstas até o fim de 2027, a proporção se aproxima de 90%.

Para o Safra, isso oferece proteção para o fluxo de caixa da companhia em casos de forte desaceleração na comercialização de lançamentos.

Além disso, a exposição crescente da Cyrela ao Minha Casa, Minha Vida por meio de sua marca Vivaz tambémaparece entre os pontos positivos da tese.

Moura Dubeux 

Em segundo lugar nas preferências do Safra, aparece a Moura Dubex. O banco agora tem preço-alvo de R$ 37 para as ações, contra R$ 42 anteriormente, indicando um potencial de valorização de aproximadamente 53%.

O principal diferencial apontado é o nível de estoque da companhia — o menor entre as incorporadoras analisadas.

Segundo o banco, a Moura Dubeux apresenta cobertura de 12,5 meses de vendas, o que chama atenção dada a forte expansão que passou entre 2022 e 2025, quando os lançamentos cresceram a uma taxa anual composta de 35%.

O Safra também destaca a exposição crescente da Moura Dubeux ao MCMV, pela parceria com a Direcional (DIRR3) e pela atuação da companhia no Nordeste — onde avalia haver uma dinâmica competitiva mais favorável.

Nesse contexto, o banco vê a ação MDNE3 negociando a aproximadamente 3,9 vezes o lucro projetado para 2027.

O impulso da Eztec

Em relação a Eztec, o banco estipula preço-alvo de R$ 18, contra R$ 21,50 antes. A revisão se dá por uma melhora no volume de vendas da empresa nos últimos trimestres, favorecida por uma carteira de lançamentos concentrada na região metropolitana de São Paulo.

Por outro lado, a Eztec possui uma participação elevada de estoque pronto: cerca de 36% do estoque é composto por unidades já concluídas, acima da média de aproximadamente 8% observada entre os pares analisados.

O principal motivo para a permanência da recomendação de compra, no entanto, é a possibilidade de venda das Esther Towers. A locação integral das duas torres para o Itaú Unibanco (ITUB4), anunciada recentemente, aumentou, na visão do Safra, a possibilidade de monetização dos ativos.

Mesmo considerando um prazo conservador de dois anos para uma eventual venda, o Safra estima que a ação poderia negociar a cerca de 4,4 vezes o lucro de 2027, devido ao valor presente líquido das torres.

Lavvi enfrenta risco

No caso da Lavvi, o banco diminuiu o preço-alvo de R$ 18 para R$ 14. De acordo com os analistas, a decisão se dá por um risco: o ritmo de lançamentos esperado para o segundo semestre de 2026 e 2027.

A companhia possui projetos relevantes em regiões como Itaim, Moema e Brooklin, onde a competição é mais intensa. Nesse contexto, caso as vendas dos lançamentos fiquem abaixo do esperado, rentabilidade pode ser afetada e o nível de endividamento da companhia pode aumentar.

Por outro lado, o banco elogia o tamanho do backlog. A carteira de receitas futuras equivale a aproximadamente 1,7 vez a receita dos últimos 12 meses, acima da média de cerca de 1 vez observada entre os pares.

Isso, segundo o Safra, reduz a exposição dos resultados a eventuais surpresas negativas nas vendas.

A Lavvi também tem aumentado a exposição ao MCMV por meio da marca Novvo. O relatório estima que cerca de 34% dos lançamentos da companhia em 2026 venham dessa operação.

Even: por que a única sem recomendação de compra?

A Even (EVEN3) é a única companhia analisada que não possui recomendação de compra pelo Safra. O banco mantém posição neutra e reduziu o preço-alvo de R$ 9 para R$ 5.

Para os analistas, o principal problema está no estoque. Além da empresa apresentar cobertura de aproximadamente 24 meses de vendas — a maior entre as incorporadoras sob cobertura —, 91% do estoque está concentrado no segmento de luxo, cuja oferta aumentou significativamente nos últimos anos.

Para o Safra, esse quadro pode pressionar a geração de caixa e os resultados futuros, especialmente conforme os empreendimentos se aproximam da entrega.

Por outro lado, o banco cita que a ação negocia com desconto de aproximadamente32% em relação ao NAV (valor patrimonial líquido), o que pode limitar o risco de queda e oferecer espaço para valorização em um cenário de flexibilização monetária mais acentuada.

Recapitulando

*Sob supervisão de Carolina Gama.

**Com informações de MoneyTimes.

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Fonte: Seu Dinheiro