¿Resistirán los precios de la vivienda la última subida de los tipos de interés?
Por The Economist — Portada
Contenido solo para suscriptores ¿Resistirán los precios de la vivienda la última subida de los tipos de interés?
Crisis residencial
Los apoyos que apuntalaron el mercado inmobiliario cuando los costes de financiación subieron han desaparecido
Construcción de viviendas en el barcelonés distrito de Sant Andreu
Àlex Garcia
23/09/2026 06:00 Síguenos en Google 0:00 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR El audio de esta noticia está generado mediante Inteligencia Artificial
El aumento de la rentabilidad de los bonos pone en peligro las finanzas públicas. También transformará el mercado de la vivienda. Al fin y al cabo, el tipo de interés de la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos sigue de cerca la rentabilidad a diez años de los bonos del Tesoro, que ronda ahora el 5%, el nivel más alto en dos décadas. En Alemania, los prestamistas hipotecarios utilizan como referencia los bunds a largo plazo, y ocurre algo similar en otras economías desarrolladas. Si los tipos de interés se mantienen elevados, o incluso suben más, la combinación de varios factores podría provocar un largo periodo de debilidad en los precios de la vivienda.
Tras el último repunte de los costes de financiación, en 2022-23, el mercado inmobiliario global salió sorprendentemente indemne. Incluso ajustando por la inflación de los últimos años, el precio de la vivienda en los países desarrollados está solo un 4% por debajo de su máximo histórico. Es cierto que algunos mercados han dado bandazos. En Nueva Zelanda, donde el mercado inmobiliario se desconectó por completo de los fundamentos económicos durante la pandemia de covid-19, el valor real de la vivienda ha caído un 25% desde su punto máximo. El mercado inmobiliario alemán, normalmente monótonamente estable, también se ha desplomado.
El mercado inmobiliario de los países ricos es vulnerable a un aumento de los tipos debido a las hipotecas, las finanzas de los hogares y la oferta
Pero en muchos otros lugares se está produciendo una especie de auge inmobiliario. Los precios reales de la vivienda en Australia son ahora ligeramente superiores a los de su punto máximo durante la pandemia. En las zonas más exclusivas de San Francisco, los barrios donde viven Sam Altman, Jensen Huang y otros magnates de la inteligencia artificial, los precios de las viviendas han subido un 20% en el último año. Algunos mercados están aún más boyantes (para los propietarios) o resultan incluso menos asequibles (para los compradores). Quien tuvo la visión de comprar una vivienda en Portugal durante los peores momentos de la crisis de la deuda de la eurozona en 2013 posee ahora un activo cuyo valor real se ha incrementado cerca de un 200%.
Nadie sabe cómo evolucionarán los tipos de interés en el futuro. Sin embargo, los inversores están preocupados por la vivienda. En Estados Unidos, las acciones vinculadas al sector inmobiliario (como las de las constructoras) han obtenido un rendimiento 16 puntos porcentuales inferior al del mercado en general desde junio. El banco UBS prevé que el año que viene la rentabilidad de las promotoras británicas caerá a su nivel más bajo desde las secuelas de la crisis financiera mundial de 2007-2009. Incluso en Australia, donde parece que nada puede hacer tambalear el mercado de la vivienda, las cotizaciones bursátiles de las constructoras se sitúan un 10% por debajo de los últimos máximos. Tres factores apuntan a que el mercado inmobiliario de los países ricos es vulnerable a un aumento de los tipos: las hipotecas, las finanzas de los hogares y la oferta.
Esta casa ya no está en llamas
Países ricos, precios de la vivienda, Q1 1975=100
Términos reales
180
160
140
120
100
80
1975
80
90
2000
10
20
26
Fuente: Banco de la Reserva Federal de Dallas
Esta casa ya no está en llamas
Países ricos, precios de la vivienda, Q1 1975=100
Términos reales
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Fuente: Banco de la Reserva Federal de Dallas
Esta casa ya no está en llamas
Países ricos, precios de la vivienda, Q1 1975=100
Términos reales
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Fuente: Banco de la Reserva Federal de Dallas
Empecemos por las hipotecas. Los hogares afrontaron el último sobresalto con una protección inusual. Durante la pandemia, muchos estadounidenses refinanciaron sus préstamos a tipos fijos del 3% a 30 años. En Australia, la gente se apresuró a contratar hipotecas a tipo fijo, que el banco central había subvencionado de hecho frente a las de tipo variable (gracias a una “línea de financiación a plazo” que prestaba a los bancos comerciales a tipos bajísimos durante periodos fijados). En el Reino Unido, para 2022, una pequeña parte de los créditos hipotecarios tenía tipos fijos durante más de diez años, algo que antes parecía tan probable como conseguir una foto en alta definición del monstruo del Lago Ness. Esas hipotecas a tipo fijo ofrecieron protección ante la subida de los tipos de interés.
Los hipotecados hoy están menos protegidos. En la mayoría de los países de los que The Economist ha podido obtener datos fiables, los hogares han optado por hipotecas a tipo variable con la esperanza de que los tipos bajen. En Australia, la proporción de hipotecas a tipo fijo ha pasado de casi el 40% en 2022 a alrededor del 5%. En Canadá, el peso de los préstamos a tipo variable se ha duplicado respecto a 2020. Incluso en Estados Unidos, donde el tipo fijo parece eterno, la proporción de deuda hipotecaria a tipo variable es hoy mayor que en 2021. Además, los hogares que siguen optando por tipos fijos suelen elegir plazos más cortos. Según nuestras estimaciones, el británico medio que hoy firma una hipoteca a tipo fijo lo hace para 2,4 años, frente a un máximo reciente de 2,7 años. La reducción en Canadá es mucho más acusada.
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La segunda muleta en 2022-23 fue el efectivo. Durante los confinamientos, las generosas ayudas estatales dejaron a los hogares de los países desarrollados con unos “ahorros excedentes” de alrededor de 5 billones de dólares (equivalentes a una décima parte del PIB de entonces). Aunque la gente se quejaba de la “crisis del coste de la vida” por la subida de los precios y los tipos de interés, muchos pudieron recurrir a ese colchón para llegar a fin de mes. Hoy esos ahorros excedentes ya se han agotado. Según un estudio publicado por la Reserva Federal de San Francisco, los estadounidenses consumieron los 2 billones de dólares de su reserva a mediados de 2024. En la UE, los depósitos de los hogares representan ahora el 67% del PIB, frente al máximo reciente del 77%.
El tercer y último factor que sostiene los precios está relacionado con la oferta de viviendas. Las subidas de los tipos de interés en 2022 y 2023 llegaron tras un largo periodo en el que la construcción de viviendas avanzó a un ritmo excepcionalmente lento. La oleada de milenials que aspiraba a dejar de alquilar para convertirse en propietaria tuvo que resignarse a pagar más por la escasa oferta disponible.
Sin embargo, a pesar de los tipos de interés más altos de los últimos años, la construcción de viviendas en la mayoría de los países de nuestra muestra sigue siendo superior a la que se registraba a mediados de la década de 2010. Los bancos se mantienen sólidos y los partidarios del “sí en mi barrio” han presionado a los gobiernos locales para que flexibilicen las normas urbanísticas. En los últimos cinco años, Estados Unidos ha sumado 7,3 millones de viviendas, frente a los 6,1 millones del lustro anterior. En Auckland, la ciudad más grande de Nueva Zelanda, políticos afines a este movimiento han impulsado la concesión de 16.000 licencias de construcción el año pasado, una cifra muy superior a la habitual antes de la pandemia. El número de viviendas a la venta sigue aumentando, lo que da más poder de negociación a los compradores. Por primera vez en años, la vivienda puede que deje de ser una apuesta segura.
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