Qué impuestos puedes evitar y qué trámites debes presentar al vender una vivienda con pérdidas

Por Arnau Ruiz — Portada

¿Has vendido una vivienda con pérdidas? Qué impuestos puedes evitar y qué trámites debes presentar igualmente

Vivienda

Vender una casa por debajo de su coste puede librarte de pagar IRPF y plusvalía municipal, pero no siempre te exime de declarar la operación ni de hacer trámites ante Hacienda y el ayuntamiento

Arnau Ruiz

30/09/2026 04:35 Síguenos en Google 0:00 Audio generado por IA 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR

Vender una casa por menos dinero del esperado tiene una pequeña contrapartida fiscal: cuando realmente existe una pérdida patrimonial, la operación no genera una cuota de IRPF y esa minusvalía puede incluso aprovecharse para compensar otras ganancias. También puede desaparecer la plusvalía municipal. Pero antes hay que hacer bien las cuentas y cumplir una serie de trámites que siguen siendo necesarios.

Vender una vivienda por debajo del precio al que se compró es una primera señal de que puede existir una pérdida, pero el cálculo fiscal no se limita a restar dos precios. En el IRPF deben tenerse en cuenta determinados gastos de compra y venta, inversiones y mejoras y, cuando el inmueble haya estado alquilado, las amortizaciones fiscalmente deducibles. La Ley del IRPF establece que la ganancia o pérdida se obtiene comparando los valores fiscales de adquisición y transmisión.

“Vender una vivienda en España tiene muchas implicaciones y, entre ellas, indudablemente una de las más importantes es el pago de impuestos”, resume Alejandro de Gra do, de Ainos Abogados. Los dos tributos que normalmente hay que vigilar son el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la conocida plusvalía municipal.

Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, sitúa el primer cálculo en la declaración de la renta: “Cuando se vende una vivienda, el principal impuesto que debe pagar el vendedor es el IRPF, ya que Hacienda considera que puede haberse obtenido una ganancia patrimonial”. La clave está precisamente en ese “puede”: si, efectuado correctamente el cálculo, el resultado es negativo, no existe una ganancia por la que pagar IRPF.

Primer paso: calcular la pérdida fiscal, no solo mirar los precios

“La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, teniendo en cuenta gastos e impuestos soportados tanto en la compra como en la venta”, explica Jurado. La Ley del IRPF permite sumar al valor de adquisición las inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos inherentes a la compra —excluidos los intereses— pagados por el contribuyente. Del valor de transmisión, a su vez, se restan los gastos y tributos inherentes a la venta que haya soportado el vendedor.

De Grado pone el foco precisamente en conservar esas facturas. “Otro aspecto a tener en cuenta es que la Ley de IRPF te permite considerar gastos para el cálculo de la ganancia”, señala. Entre los costes de adquisición pueden entrar, cuando corresponda, notaría, registro e impuestos de la compra. En el lado de la venta, la doctrina de la Dirección General de Tributos ha admitido, entre otros conceptos directamente vinculados con la transmisión, determinados gastos de cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria, certificados exigidos para la venta y la propia plusvalía municipal cuando es satisfecha por el transmitente.

Hay, no obstante, una precisión relevante en las reformas. De Grado señala que “se pueden considerar reformas y mejoras que se han hecho en el inmueble”, pero fiscalmente no cualquier obra doméstica sirve para elevar el valor de adquisición: la normativa habla específicamente de inversiones y mejoras, y la Agencia Tributaria distingue estas partidas de los simples gastos de conservación y reparación.

“Es muy importante para aplicar estas deducciones contar con justificante documental de todas ellas”, insiste De Grado. Escrituras, facturas, justificantes de impuestos y gastos de intermediación pueden ser decisivos para acreditar el cálculo declarado.

También hay que extremar la cautela si la vivienda ha estado alquilada. En esos casos, el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones fiscalmente deducibles —computándose la amortización mínima en los términos previstos por la normativa—. Por tanto, incluso una venta cuyo precio sea inferior al desembolsado años atrás puede requerir un cálculo adicional antes de concluir que fiscalmente existe una pérdida.

Si hay pérdida en IRPF, no se paga por la venta, pero puede haber que presentar la renta

“Si el precio por el que se vende la vivienda es inferior al precio de compra, no se pagará este impuesto. Solo se hace pagar por las ganancias”, resume De Grado. La formulación fiscal más precisa es que, si después de aplicar las reglas anteriores el resultado es una pérdida patrimonial, esa transmisión no genera una ganancia sometida a gravamen.

Cuando sí existe ganancia, Jurado recuerda que “tributa en la base del ahorro, con tipos que van actualmente del 19% al 30%, dependiendo del importe obtenido”. La escala conjunta vigente alcanza efectivamente desde el 19% en el primer tramo hasta el 30% a partir de 300.000 euros de base liquidable del ahorro.

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Pero no pagar por la venta no significa necesariamente no presentar declaración. La Agencia Tributaria incluye expresamente entre los obligados a declarar a quienes hayan obtenido pérdidas patrimoniales iguales o superiores a 500 euros anuales. Por debajo de esa cifra puede operar la exclusión de la obligación de declarar, siempre que se cumplan también el resto de requisitos y no exista otra causa que obligue a presentar la renta.

Declarar la pérdida, además, puede tener utilidad fiscal. Las pérdidas procedentes de transmisiones se compensan en primer lugar con otras ganancias patrimoniales de la base del ahorro. Si queda un saldo negativo, puede compensarse con rendimientos positivos del capital mobiliario hasta el límite legal del 25%; lo que todavía quede pendiente puede utilizarse durante los cuatro ejercicios siguientes.

Plusvalía municipal: no pagar no elimina el trámite

El segundo frente es municipal. “Este impuesto grava, adicionalmente a la ganancia patrimonial del IRPF, el incremento de valor que han experimentado los terrenos de naturaleza urbana”, explica De Grado. Jurado lo sintetiza del mismo modo: “El ayuntamiento puede exigir el pago de la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno urbano”.

Desde la reforma aprobada tras las sentencias del Tribunal Constitucional, la ley establece expresamente que no existe sujeción al impuesto cuando se acredita que no se ha producido un incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Para demostrarlo se comparan los valores conforme a las reglas específicas del IIVTNU; no se trasladan sin más los cálculos efectuados para el IRPF.

Aquí aparece uno de los trámites que más fácilmente puede pasarse por alto: la propia ley obliga a quien quiera acreditar la inexistencia de incremento a declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten tanto la adquisición como la venta. Es decir, que no haya cuota no equivale a que pueda ignorarse al ayuntamiento.

Para las transmisiones entre vivos, como una compraventa, la Ley de Haciendas Locales fija con carácter general un plazo de 30 días hábiles para la declaración del impuesto, aunque el procedimiento concreto —declaración o autoliquidación y documentación requerida— depende de la ordenanza y del sistema de gestión de cada ayuntamiento.

Si sí existe incremento de valor, queda todavía una vía para evitar pagar más de lo que corresponde. “El impuesto permite dos tipos de cálculo: el objetivo y el de estimación directa o real”, explica De Grado. La ley establece un cálculo objetivo basado fundamentalmente en el valor catastral del suelo y el periodo de generación, pero permite, a instancia del contribuyente, tomar como base el incremento real cuando este sea inferior al resultado del método objetivo.

Las tres comprobaciones antes de cerrar la venta

El consejo práctico, por tanto, es no quedarse con la sencilla resta entre el precio de compra y el de venta. Primero hay que reconstruir el valor fiscal del inmueble, incorporando solo los gastos e inversiones admitidos y comprobando las amortizaciones si estuvo alquilado. Después conviene determinar si la pérdida debe declararse y si puede compensarse con otras rentas. Y, finalmente, hay que realizar por separado el cálculo y el trámite de la plusvalía municipal.

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“Antes de vender una vivienda conviene planificar la operación, asesorarse y tomar decisiones informadas para poder sufrir el menor impacto fiscal posible”, concluye De Grado. En una venta con pérdidas, esa planificación no consiste tanto en buscar una exención como en acreditar correctamente la pérdida y no confundir ausencia de pago con ausencia de obligaciones formales.

Fonte: Portada