Conversão de edifícios já conta com regime jurídico próprio e dispensa incentivo público

Por Marcos Pereira — Consultor Jurídico

O metro quadrado de terreno no Itaim Bibi alcançou R$ 50 mil em abril de 2026, patamar próximo ao do metro quadrado construído, segundo levantamento da “Brain Inteligência Estratégica”. Entre 2022 e 2025, o bairro registrou ao menos 30 lançamentos, 3.734 unidades e valor geral de vendas de R$ 7,4 bilhões. A escassez de terrenos em regiões consolidadas tornou a aquisição de edifícios existentes para conversão uma alternativa competitiva frente à incorporação em terreno vazio.

Digo Moreira/Governo de SP

Os casos recentes confirmam a tendência. Na rua Clodomiro Amazonas, no Itaim Bibi, um edifício de escritórios está sendo convertido em uso misto, com cerca de 100 unidades residenciais e lajes corporativas remanescentes, a aproximadamente R$ 28 mil por metro quadrado, com entrega prevista para 2027. Na rua Padre João Manuel, nos Jardins, antiga sede consular dos anos 1970 foi convertida em 16 unidades de 580 metros quadrados, comercializadas a cerca de R$ 50 mil o metro quadrado.

Diferentemente do que ocorre no centro de São Paulo, as operações de conversão em bairros como Itaim Bibi e Jardins não contam com regime municipal específico nem com incentivo fiscal. O que viabiliza a conversão nesses bairros é a combinação entre o alto valor de venda das unidades resultantes e dois fatores jurídicos anteriores a qualquer projeto: a definição de quem delibera sobre a conversão e a definição do que é devido ao município a título de outorga onerosa.

Mudança no Código Civil facilitou conversão

Spacca

Até 2022, o artigo 1.351 do Código Civil exigia unanimidade dos condôminos para a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. A Lei 14.405/22 reduziu o quórum para dois terços dos votos, tanto para a alteração da convenção quanto para a mudança de destinação. É a alteração legislativa que sustenta juridicamente a onda de conversão observada desde então, e sua importância para o setor tem sido pouco notada.

As operações concluídas nos últimos dois anos nos bairros de maior valor são conversões de edifícios comerciais de titularidade única — não requalificações de condomínios residenciais pulverizados. Ainda que o quórum tenha sido reduzido, a pulverização segue funcionando como filtro do que entra no pipeline das incorporadoras. A recomendação é de que a diligência se inicie pela convenção registrada e pela apuração da real distribuição das frações ideais, cujo critério de cálculo dos votos (artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil) admite disposição diversa na convenção. Em edifícios anteriores ao Código Civil de 2002, convenções com critérios próprios de votação são frequentes.

Requalificação em bairros consolidados

Definida a titularidade, a segunda pergunta é o que se paga. O Decreto 63.504/24 estabelece no artigo 13 que não é devida contrapartida financeira quando a alteração de áreas computáveis e não computáveis não altera o total de área computável anteriormente licenciado, nem sobre a área existente regular nos termos da legislação vigente à época de seu licenciamento. Também não há contrapartida na mudança de uso de edificação existente que não tenha sido objeto de outorga ou de benefício de lei específica. A consequência: a conversão de edifício de escritórios regularmente licenciado em uso residencial, sem acréscimo de área computável, não gera contrapartida de outorga onerosa — vantagem econômica relevante em relação à incorporação nova na mesma localização, e que independe de qualquer programa de incentivo.

A requalificação em bairros consolidados prescinde de incentivo público porque encontra suporte no regime geral. São instrumentos densos e complexos, mas já disponíveis e regulamentados. O que a experiência recente sugere é que o momento adequado para examiná-los é anterior à aquisição — e não posterior à aprovação do projeto.

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Fonte: Consultor Jurídico