¿Vas a comprar un piso? El dato de Hacienda que debes comprobar para evitar sorpresas con el ITP

Por Arnau Ruiz — Portada

¿Vas a comprar un piso? El dato de Hacienda que debes comprobar antes de firmar para evitar sorpresas con el ITP

Hipotecas

El ITP puede calcularse sobre un valor superior al precio de compra. Consultar el Catastro antes de firmar evita sorpresas fiscales

Arnau Ruiz

06/10/2026 06:39 Síguenos en Google 0:00 Audio generado por IA 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR

Comprar una vivienda por debajo de su valor de mercado aparente no siempre supone pagar menos impuestos. Aunque el comprador y el vendedor acuerden un precio y lo hagan constar en la escritura, Hacienda puede exigir que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcule sobre una cantidad superior. La clave está en el valor de referencia del Catastro, un dato que conviene comprobar antes de comprometerse con la compra y que puede modificar el presupuesto de la operación.

La normativa estatal establece que, cuando un inmueble dispone de valor de referencia, la base imponible del impuesto es la mayor de tres cantidades: ese valor, el precio pactado y el valor declarado por los interesados. La regla, introducida en 2022, obliga a mirar más allá del importe anunciado en el portal inmobiliario. No hacerlo puede traducirse en una factura fiscal más elevada de la prevista, precisamente cuando el comprador necesita disponer de liquidez para completar la entrada y afrontar los gastos de adquisición.

“Existe además un detalle fiscal que muchas personas desconocen: para calcular el ITP de un inmueble no siempre basta con mirar el precio que figura en la escritura”, advierten conjuntamente Gemma Reinón y Jordi Català, de Català Reinón Abogados. “Esto significa que comprar aparentemente ‘barato’ un inmueble no garantiza necesariamente que el impuesto se calcule sobre ese precio inferior”, añaden. El criterio está recogido en el artículo 10 de la ley estatal que regula el impuesto y en las instrucciones de la Agencia Tributaria de Catalunya.

Cómo consultar el valor de referencia antes de comprar

El primer paso para evitar imprevistos es consultar el inmueble en la sede electrónica del Catastro. La Dirección General del Catastro determina anualmente el valor de referencia a partir del análisis de los precios de las compraventas formalizadas en documento público. Este dato puede consultarse indicando la dirección exacta de la vivienda o su referencia catastral. Conviene comprobar el valor correspondiente a la fecha de la adquisición, que es el que resulta relevante para el impuesto.

¿Y si el valor asignado es superior al precio de compra? La normativa permite impugnarlo. En Catalunya, la Agencia Tributaria establece que el contribuyente puede solicitar la rectificación de su autoliquidación una vez presentada, aportando las alegaciones y pruebas que considere pertinentes. La administración resolverá con un informe de la Dirección General del Catastro, que podrá ratificar o corregir la valoración. No obstante, el simple desacuerdo con la cifra no implica que Hacienda deba modificarla.

El Tribunal Constitucional avaló este sistema en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero, al desestimar una cuestión de inconstitucionalidad sobre el valor de referencia. El tribunal consideró legítimo utilizarlo para calcular el impuesto, precisamente porque la normativa contempla mecanismos para discutirlo y acreditar un valor diferente.

Si el inmueble carece de valor de referencia, tampoco significa necesariamente que el tributo vaya a calcularse sobre el precio de compraventa: la base imponible será la mayor entre el precio pactado, el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de una posible comprobación administrativa.

Una vivienda de 300.000 euros puede exigir más de 90.000 euros de ahorro

El impacto se entiende mejor con un ejemplo. “En Catalunya, actualmente una vivienda usada de hasta 600.000 euros está sujeta con carácter general a un tipo del 10 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. A partir de esa cifra se aplica una tarifa progresiva con tramos del 11 %, 12 % y 13 %”, explican Reinón y Català. La Agencia Tributaria catalana confirma esta escala, vigente desde junio de 2025, aunque existen tipos específicos y reducidos para determinados supuestos.

Los abogados plantean el caso de una persona que compra una vivienda usada por 300.000 euros y obtiene una hipoteca de 240.000 euros. Si se aplica el tipo general del 10 % sobre el precio, el impuesto asciende a 30.000 euros. “Estamos hablando de 90.000 euros antes de añadir la tasación y los restantes gastos de la compraventa”, señalan: 60.000 euros para completar el precio y otros 30.000 para Hacienda.

Lee también

Aceptar una herencia con deudas: qué hacer antes de aceptar y cuándo recurrir al beneficio de inventario

Arnau Ruiz

Pero supongamos que esa misma vivienda tiene asignado un valor de referencia de 330.000 euros, superior al precio pactado y al valor declarado. En ese supuesto hipotético, el ITP ascendería a 33.000 euros. El comprador tendría que disponer de 93.000 euros, en lugar de los 90.000 inicialmente calculados, siempre que mantuviera la misma financiación y no pudiera aplicar ningún beneficio fiscal. Son 3.000 euros adicionales únicamente por la diferencia en la base imponible.

No todos los compradores pagan los mismos impuestos

La factura también depende del tipo de inmueble y de dónde esté situado. “Los impuestos al comprar una vivienda dependen de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano”, recuerda Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas.

“En la compra de vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma”, explica. En cambio, cuando se adquiere una vivienda nueva directamente del promotor, la primera entrega está sujeta, con carácter general, al IVA del 10 %. A este impuesto se suma el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la adquisición. En Catalunya, el tipo general aplicable a estas escrituras es del 1,5 %, con las excepciones legalmente previstas.

Jurado recuerda, además, que “existen determinados supuestos en los que pueden aplicarse tipos reducidos o bonificaciones importantes”, entre otros, para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o adquisiciones en determinados municipios. En Catalunya, por ejemplo, se contempla un ITP reducido del 5 % para compradores jóvenes de hasta 35 años que cumplan los requisitos exigidos. Por tanto, antes de calcular el impuesto conviene comprobar tanto la normativa autonómica como las condiciones personales del comprador.

Qué gastos debes añadir al impuesto y a la entrada

La fiscalidad, sin embargo, es solo una parte del dinero que debe tener preparado quien compra. “También hay que diferenciar claramente los gastos de la compraventa de los gastos de constitución de la hipoteca. Son dos operaciones jurídicas distintas, aunque normalmente se firmen una detrás de otra ante notario”, precisan los abogados de Català Reinón.

Esta distinción tiene consecuencias sobre quién paga cada concepto. Desde la Ley 5/2019, la entidad prestamista asume, con carácter general, los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura hipotecaria y la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad. El comprador, por su parte, debe asumir la tasación del inmueble.

“Pero que el banco pague esos gastos hipotecarios no significa que pague los gastos e impuestos derivados de comprar la vivienda”, advierten los letrados. La inscripción registral de la adquisición, las copias notariales que correspondan al comprador y una eventual gestoría contratada para la compraventa son partidas que también deben contemplarse, al margen del impuesto.

Lee también

Comprar una vivienda: qué impuestos pagas (ITP o IVA) y en qué casos puedes ahorrar miles de euros

Arnau Ruiz

Además, la financiación que finalmente conceda el banco no depende únicamente del precio acordado. El Banco de España recuerda que el importe del préstamo puede estar relacionado con el valor de tasación y que la entidad también evalúa la capacidad de pago del solicitante. Por tanto, conseguir una hipoteca inferior a la inicialmente prevista puede obligar a aportar todavía más ahorro.

La comprobación que conviene hacer antes de entregar las arras

Con todos estos elementos, Reinón y Català recomiendan invertir el orden habitual de los cálculos: partir del ahorro disponible, descontar impuestos y gastos, reservar una cantidad para imprevistos y determinar después cuánto puede destinarse realmente a la entrada.

“Una persona puede conseguir reunir exactamente el dinero necesario para acudir al notario y, sin embargo, quedar después sin ningún colchón económico”, advierten. De ahí que insistan en que la vivienda “no solamente debe poder comprarse; debe poder mantenerse una vez comprada y seguir pagándose la hipoteca si aparece un gasto extraordinario”.

Su recomendación final es no comprometerse definitivamente sin haber preparado una hoja de costes que incluya precio, financiación probable, aportación propia, impuestos, tasación y demás desembolsos asociados a la operación.

“El verdadero precio de entrada a una vivienda no es el 20 % que no presta el banco; es todo el dinero que necesitamos poner hasta poder recibir las llaves sin quedarnos sin liquidez”, concluyen los abogados.

En definitiva, antes de entregar las arras conviene realizar tres comprobaciones: consultar el valor de referencia del inmueble, verificar el régimen fiscal que corresponde a la operación y sumar los gastos que no cubre la financiación. El precio acordado con el vendedor es el punto de partida, pero no necesariamente la cantidad que determinará la factura tributaria ni el ahorro que hará falta para comprar.

Etiquetas

• Banco de España

Fonte: Portada