Tema 1.348/ ITBI: vitória do contribuinte e limite à ‘sanha arrecadatória’ municipal
Por Marcos Pereira — Consultor Jurídico
A tese do contribuinte já venceu no Tema 1.348 do Supremo Tribunal Federal. O julgamento ainda precisa ser formalmente concluído, mas os ministros que ainda não votaram não conseguem mais alterar o resultado favorável à imunidade do ITBI.
MagnificO placar está em cinco votos a dois a favor do contribuinte. Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux reconheceram que a atividade da empresa não retira a imunidade. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. Ainda faltam os votos de Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
Mesmo que Alexandre de Moraes e Cármen Lúcia mudem os votos favoráveis que deram nas etapas virtuais anteriores e Dias Toffoli acompanhe a divergência, o máximo que ocorrerá será um empate de cinco a cinco. Como o STF está com uma vaga aberta, o artigo 13, IX, “b”, do Regimento Interno atribui ao presidente o voto de qualidade. O presidente é Edson Fachin, que já votou a favor do contribuinte. Portanto, considerados os votos já proferidos, a tese da imunidade prevalecerá.
E essa imunidade não pode ser esvaziada pela “sanha arrecadatória” da municipalidade, para usar a expressão empregada pelo ministro Luiz Fux ao votar.
A pergunta formal do Tema 1.348 é saber se uma empresa que compra, vende ou aluga imóveis perde a imunidade quando recebe um bem para integralizar seu capital social. A resposta formada no STF é simples: a atividade empresarial, qualquer que seja, mesmo a imobiliária, não afasta a imunidade.
Mas o julgamento disse algo ainda mais importante para as holdings familiares. Ele mostrou que muitos municípios estão usando o Tema 796 para cobrar um imposto que aquele precedente não autorizou.
Exemplo que explica a cobrança indevida
Imagine duas situações.
Na primeira, um imóvel entra na empresa pelo valor de 100. Desse total, apenas 10 são destinados ao capital social. Os outros 90 também entram no patrimônio da empresa e precisam ser registrados fora do capital. No caso concreto do Tema 796, essa diferença foi destinada à reserva de capital.
Aqui existe um excedente verdadeiro. A sociedade recebeu 100, mas apenas 10 serviram para integralizar o capital. Foi essa parcela de 90, efetivamente levada para dentro da empresa além do capital social, que o STF permitiu tributar.
Agora imagine outra situação. O imóvel consta na declaração de imposto de renda por 100. Ele é transferido para a holding pelo mesmo valor e os 100 são integralmente destinados ao capital social. Não existe reserva de capital. Todo o valor pelo qual o bem foi transferido foi usado na integralização.
O Município, porém, avalia esse imóvel em 190 e cobra ITBI sobre a diferença de 90.
Esse segundo caso não é o Tema 796. Os 90 apontados pelo Município existem apenas como diferença entre os 100 declarados pelo contribuinte e os 190 da avaliação fiscal. Esses 90 não foram entregues à empresa pelo sócio, não foram contabilizados como reserva de capital e não representam uma parcela que ultrapassou o capital subscrito.
É por isso que o Município não pode confundir valorização de mercado com excedente societário. Uma coisa é o sócio entregar à empresa um valor maior do que aquele destinado ao capital. Outra, completamente diferente, é um imóvel comprado há muitos anos valer mais hoje.
Fachin chamou a situação do Tema 796 de circunstancial
Esse ponto apareceu de maneira clara no voto do ministro Edson Fachin.
Ao explicar o Tema 796, Fachin disse que aquele julgamento nasceu de uma situação na qual “o valor dos bens excedia o limite do capital subscrito”. Em seguida, afirmou que essa circunstância lhe parecia “ali circunstancial”.
Em linguagem normal: o Tema 796 foi decidido porque, naquele caso específico, parte do valor do imóvel foi para o capital social e parte ficou fora dele, em reserva de capital. O precedente não disse que toda diferença entre o valor histórico do imóvel e seu preço atual de mercado pode ser tributada.
Fachin também deixou claro que a parte realmente importante do Tema 796 foi o reconhecimento de que a imunidade na integralização é incondicionada. Somente depois dessa conclusão foi possível tributar o que efetivamente ficou acima do capital social.
Portanto, o limite da imunidade é o capital que está sendo integralizado. Não é o valor que o Município gostaria de atribuir ao imóvel.
A lei permite usar o valor declarado no imposto de renda
O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira um imóvel para a empresa pelo valor constante de sua declaração de bens ou pelo valor de mercado.
Se optar pelo valor de mercado, a diferença a maior pode gerar imposto de renda sobre ganho de capital. Se optar pelo valor já declarado, as quotas recebidas serão registradas pelo mesmo valor.
Não se trata de brecha ou favor. É uma escolha prevista em lei.
O STF não julgou diretamente o artigo 23 no Tema 1.348. Mesmo assim, a lei ajuda a mostrar por que o Município não pode simplesmente fingir que o valor histórico não existe. Se a legislação autoriza a transferência por esse valor, a valorização ainda não realizada não pode ser transformada automaticamente em um novo aporte feito pelo sócio.
O ganho acumulado no imóvel poderá ter consequência tributária quando o bem for vendido. Isso não significa que exista, no momento da integralização, uma reserva de capital escondida ou uma segunda transmissão sujeita ao ITBI.
Nunes Marques falou expressamente das holdings familiares
O ministro Nunes Marques tratou do que acontece todos os dias fora dos tribunais. Falou expressamente do crescimento das holdings familiares e das pessoas que transferem para a empresa um imóvel que já lhes pertence, integralizando o capital.
Ele não tratou essa operação como abuso. A atividade empresarial, qualquer que seja, mesmo a imobiliária, não afasta a imunidade. O Fisco pode agir, como sempre pôde. Nunes Marques citou o artigo 116, parágrafo único, e o artigo 149, inciso VII, do Código Tributário Nacional. O primeiro permite desconsiderar atos ou negócios destinados a dissimular a ocorrência do fato gerador. O segundo autoriza o lançamento ou sua revisão de ofício quando forem comprovados dolo, fraude ou simulação.
Foi nesse contexto que o ministro mencionou a compra de um imóvel, seguida de sua transferência para a empresa e da venda imediata, como possível forma de esconder uma compra e venda tributável. Isso é muito diferente da família que transfere para a holding imóveis que já fazem parte do seu patrimônio e os mantém na empresa. A fiscalização continua possível, mas não se pode chamar toda holding de fraude antes de examinar os fatos.
Curitiba é apenas um exemplo de uma cobrança que se repete pelo país
O que o Município não pode fazer é presumir que toda holding familiar seja abusiva. Curitiba oferece um exemplo claro, mas não é um caso isolado. Municípios de várias regiões do país passaram a usar a mesma leitura ampliada do Tema 796: substituem o valor histórico pelo valor de mercado e tratam a diferença como se fosse um excedente levado para fora do capital social.
A mesma discussão aparece em processos julgados pelos Tribunais de Justiça de São Paulo e de Minas Gerais, além do Paraná. Em todos esses casos, a controvérsia nasce da tentativa de aplicar o Tema 796 à diferença entre o valor declarado e a avaliação municipal. O efeito do Tema 1348, portanto, não está restrito a Curitiba. Ele alcança contribuintes e holdings em todo o país.
Em março de 2026, o Tribunal de Justiça do Paraná julgou um recurso do próprio Município de Curitiba contra uma administradora de bens. A empresa havia declarado a operação por R$ 300 mil. O Fisco municipal atribuiu ao imóvel o valor de R$ 670.593,11 e pretendeu cobrar o ITBI sobre a diferença.
O TJ-PR manteve a decisão favorável à empresa porque o Município não havia instaurado o procedimento administrativo necessário para afastar o valor declarado. O caso mostra que essa não é uma discussão distante. A cobrança chega à guia do contribuinte e obriga a família a discutir judicialmente um imposto que não deveria nascer de uma avaliação unilateral.
O Tema 1.113 do STJ permite ao Município revisar um valor incompatível com a realidade, mas exige processo administrativo, prova e direito de defesa. Além disso, uma avaliação pode servir para calcular a base de uma operação tributável. Ela não pode criar a própria operação tributável.
O que muda para quem tem ou pretende ter uma holding
Para quem já tem uma holding, o julgamento reduz o espaço para cobranças baseadas apenas na diferença entre o valor histórico do imóvel e a avaliação feita pelo Município. Se todo o valor pelo qual o bem foi transferido entrou no capital social, o Fisco não pode criar uma reserva de capital que nunca existiu. Ainda assim, vale conferir se a declaração de imposto de renda, o contrato social e a contabilidade mostram o mesmo valor e a mesma destinação.
Para quem ainda não tem uma holding, o Tema 1.348 retira uma incerteza importante do planejamento. A atividade da empresa, mesmo imobiliária, não impede a imunidade na integralização do capital. E o Município não pode cobrar ITBI automaticamente só porque considera o imóvel mais valioso do que o valor permitido pelo artigo 23 da Lei 9.249/1995. Isso torna o custo da operação mais previsível, mas não significa que abrir uma holding seja a resposta automática para toda família. Primeiro se define a estrutura; depois, se a holding for a ferramenta adequada, os imóveis são transferidos com o valor e a destinação corretamente documentados.
Ao Município cabe, como sempre coube por expressa previsão legal, fiscalizar os casos de simulação ou fraude. O que o julgamento deixou muito claro é que o Município não pode presumir abuso, como faz Curitiba, nem fabricar, em uma planilha unilateral de avaliação, o excedente tratado no Tema 796. No Tema 796, a situação era circunstancial: o excedente existia de fato.
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Fontes
TJPR, processo 0008319-84.2024.8.16.0004
Sessão do STF de 16 de setembro de 2026
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Fonte: Consultor Jurídico