Cruzada regulatoria contra la crisis de acceso
Por María Teresa Gutiérrez Reyes — Portada
Cruzada regulatoria contra la crisis de acceso
Especial inmobiliario: legislación
El Gobierno apuesta por intervenir el mercado de la vivienda, mientras el sector pide impulsar la oferta
La escasez de vivienda persiste pese a la nueva regulación
Àlex Garcia
Barcelona
20/09/2026 00:05 Síguenos en Google 0:00 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR El audio de esta noticia está generado mediante Inteligencia Artificial
El Gobierno ha convertido la intervención del mercado de la vivienda en uno de los ejes de la legislatura. La ley estatal aprobada en el 2023 abrió la puerta a limitar los alquileres en las zonas tensionadas, redefinió la figura del gran tenedor y reforzó la protección de los hogares vulnerables. Tres años después, el Ejecutivo ha intentado ampliar esta regulación con nuevas prórrogas de contratos, límites al alquiler temporal y de habitaciones, incentivos fiscales y medidas contra los desahucios. Sin embargo, la falta de apoyos parlamentarios ha dejado parte de esta ofensiva en suspenso.
El primer balance de la ley ya mostró resultados contradictorios. Cuando cumplió dos años, la contención de rentas solo se aplicaba de forma generalizada en Catalunya y en siete municipios del País Vasco. En los primeros 140 municipios catalanes declarados tensionados, el alquiler medio bajó un 4% entre el segundo y el cuarto trimestre del 2024, según el Incasòl, y en Barcelona lo hizo un 6,4%. Al mismo tiempo, el saldo de contratos se desplomó un 60% y los arrendamientos de temporada crecieron un 45%. Para los defensores de la norma, los precios se frenaron; propietarios e inmobiliarias sostienen que la inseguridad jurídica redujo la oferta.
El Gobierno trabaja en un decreto-ley para prorrogar los alquileres que venzan hasta junio del 2028
El Gobierno trató de cerrar algunos de esos agujeros en marzo con un real decreto ley que permitía prorrogar hasta dos años determinados contratos que vencían antes de finalizar el 2027. La norma decayó un mes después al no ser convalidada por el Congreso y dejó en un limbo jurídico miles de alquileres. El Ministerio de Consumo calculó que hasta dos millones de contratos podían reunir los requisitos, aunque serán los tribunales los que determinen el alcance de las solicitudes presentadas durante su breve vigencia.
En julio, el Ejecutivo preparó un segundo decreto, pero volvió a aplazarlo por falta de apoyos. El borrador ampliaba la prórroga a los contratos que vencieran hasta junio del 2028, regulaba los alquileres temporales y de habitaciones, introducía bonificaciones en el IRPF para los caseros que mantuvieran o redujeran las rentas y elevaba al 21% el IVA de los pisos turísticos. También incorporaba la reforma de la ley del Suelo y medidas para evitar desahucios sin alternativa habitacional. La disparidad de objetivos enfrentó a los socios parlamentarios y frenó su aprobación.
Catalunya es el principal laboratorio en materia de políticas de vivienda; fue la primera comunidad en aplicar el tope de rentas, con 302 municipios
Si España ha intensificado la regulación, Catalunya se ha convertido en su principal laboratorio. Fue la primera comunidad que aplicó ampliamente los topes previstos por la ley estatal y ya cuenta con 302 municipios tensionados. En la última década ha aprobado una ley contra los desahucios, la calificación permanente de las nuevas viviendas protegidas, un registro de grandes tenedores, más derechos de tanteo y retracto para la Administración y límites al alquiler de temporada. También redujo a cinco viviendas el umbral para considerar gran tenedor en las zonas tensionadas.
La ley de Vivienda y el tope a los alquileres han centrado la acción del Gobierno en materia habitacional
Ahora bien, no todas las iniciativas han superado el filtro jurídico. El proyecto para restringir la compra con fines especulativos por parte de grandes tenedores recibió el rechazo del Consell de Garanties Estatutàries y deberá modificarse. El Govern y los Comuns también acordaron estudiar limitaciones a los usos de las nuevas viviendas.
El sector inmobiliario advierte sin embargo que la acumulación de normas retrae la inversión y reclama construir más, agilizar licencias y aprobar la reforma estatal de la ley del Suelo. La escasez de vivienda persiste pese a las nueves regulaciones, añaden. El Govern contrapone su plan 50.000 para levantar vivienda asequible y un anteproyecto para reducir los trámites urbanísticos.
La siguiente frontera está en Bruselas. La propuesta europea de Vivienda Asequible inicia ahora su tramitación y el Gobierno español considera que avala la intervención en los mercados tensionados. El texto, sin embargo, no regula los precios de los alquileres residenciales, que seguirán en manos de los Estados. Sí establece condiciones para restringir los alquileres de corta duración y la adquisición o el uso de viviendas que no sean residencia principal.
El sector lamenta que la acumulación de normas retrae la inversión y pide impulsar la oferta
Las diferencias con la norma española son relevantes. España permite declarar una zona tensionada si el gasto en vivienda y suministros supera el 30% de los ingresos familiares o si los precios han crecido tres puntos por encima del IPC durante cinco años. Bruselas plantea varios requisitos acumulativos, entre ellos que el precio de la vivienda equivalga al menos a ocho veces la renta disponible del hogar. Este criterio podría incluir a las grandes ciudades, pero dejar fuera municipios pequeños hoy sometidos a controles.
Garantías para restringir
El futuro reglamento exigirá además que las restricciones estén respaldadas por evidencias, sean proporcionadas y no exista una alternativa menos gravosa. Para limitar los pisos turísticos habrá que demostrar que han perjudicado la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante al menos tres años y respetar las situaciones preexistentes. Estas condiciones podrían obligar a justificar mejor medidas como la eliminación prevista de unas 10.000 licencias turísticas en Barcelona. Bruselas combina, en definitiva, intervención y oferta. El texto todavía puede cambiar durante su paso por el Parlamento Europeo y los Estados. Su resultado determinará si Europa refuerza la cruzada regulatoria española o introduce límites que obliguen a revisarla.
Maite Gutiérrez
Periodista
Periodista. Ha desarrollado gran parte de su carrera en La Vanguardia, donde ha cubierto las áreas de Educación y Universidades, Política y, ahora, Economía. Licenciada en Ciencias de la Información y Postgrado en Estudios Culturales
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