STJ suspende ações sobre Airbnb e vai definir regra para condomínios
Por Aquiles Lins — Brasil 247
247 – O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir locações de curta temporada por plataformas como Airbnb mesmo quando suas convenções não trazem uma vedação expressa a esse tipo de aluguel.
Segundo a Folha de S.Paulo, a Segunda Seção do tribunal decidiu tratar a controvérsia como recurso repetitivo, mecanismo usado pelo STJ para estabelecer uma interpretação que deverá ser seguida em processos semelhantes. Enquanto não houver julgamento definitivo, ações individuais e coletivas enquadradas na questão delimitada pela Corte deverão permanecer paralisadas.
O ponto central é saber se a simples previsão de que as unidades de um condomínio têm destinação exclusivamente residencial basta para impedir aluguéis por períodos curtos ou se a convenção precisa mencionar de forma explícita a proibição dessa modalidade.
A discussão foi registrada no STJ como Tema 1.443 e será analisada a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A submissão dos casos ao rito dos repetitivos foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
A decisão atual, portanto, não estabelece uma nova regra sobre o uso de imóveis por plataformas digitais. Ela apenas interrompe os processos até que o STJ fixe a tese jurídica que deverá orientar os tribunais do país. A Corte comunicou a medida aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.
STJ já admitiu restrição sem proibição expressa
A controvérsia ganhou peso porque o próprio STJ já havia adotado, em maio deste ano, um entendimento relevante sobre o assunto.
Na ocasião, a Segunda Seção considerou que a convenção de condomínio não precisava mencionar expressamente a proibição de locações por curta temporada. Para o colegiado, a determinação de uso exclusivamente residencial poderia ser suficiente para restringir esse tipo de atividade.
O tribunal também entendeu naquele julgamento que eventual autorização para locações de curta ou curtíssima duração deveria passar por assembleia e receber o apoio de dois terços dos condôminos.
Agora, ao selecionar recursos específicos para julgamento repetitivo, o STJ pretende consolidar a interpretação e reduzir divergências entre decisões judiciais.
Segundo Raul Araújo, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do tribunal identificou aproximadamente 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados ao tema dentro da própria Corte.
Caso de Santa Catarina servirá de referência
Um dos recursos que serão julgados envolve um condomínio de Santa Catarina. De acordo com o processo, o proprietário anunciava acomodações no Airbnb e havia dividido o imóvel para realizar locações de curta duração.
A convenção do condomínio determinava que as unidades tinham finalidade estritamente residencial.
Ao recorrer ao STJ, o proprietário argumentou, entre outros pontos, que o documento não proibia expressamente o aluguel por temporada e que o uso de uma plataforma digital para intermediar a locação não transformaria a atividade em serviço de hospedagem.
Será justamente essa diferença de interpretação que o tribunal buscará resolver.
Com a tese repetitiva, o entendimento adotado deverá orientar não apenas os processos atualmente suspensos, mas também novos casos que envolvam a mesma questão jurídica.
Airbnb amplia debate sobre moradia e mercado imobiliário
A discussão jurídica ocorre em meio ao avanço das locações de curta temporada nas grandes cidades e ao debate sobre seus efeitos na oferta de imóveis residenciais.
Moradores e especialistas apontam que a conversão de apartamentos destinados à moradia permanente em unidades voltadas ao turismo pode reduzir a oferta de locação convencional em áreas muito procuradas e contribuir para a elevação dos preços.
Um dos exemplos é o edifício Copan, no centro de São Paulo. Segundo a administração do condomínio, mais de 200 dos 1.160 apartamentos estavam destinados, no início do ano, à locação de curta temporada.
Moradores relataram redução na disponibilidade de imóveis para contratos tradicionais em um período de valorização das unidades. Em maio, uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2.000 mensais, já incluindo a taxa condominial.
O debate também extrapola o Brasil. A União Europeia vem adotando mecanismos de monitoramento e regulamentação das locações de curta duração diante das preocupações com seus efeitos sobre o mercado habitacional.
No país, a discussão também chegou à tributação municipal. Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram normas relacionadas à cobrança de Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre aluguéis por temporada. Propostas semelhantes estão em discussão em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.
A futura decisão do STJ não resolverá todas essas questões econômicas e regulatórias, mas poderá estabelecer um parâmetro nacional para uma das disputas mais frequentes entre proprietários e condomínios: até onde vai o direito de usar um imóvel residencial para locações de curta duração.
Fonte: Brasil 247
