¿Has reformado una vivienda? Estos son los gastos que puedes deducirte en la Renta
Por Arnau Ruiz — Portada
¿Has reformado una vivienda? Estos son los gastos que puedes deducirte en la Renta y los que Hacienda considera una mejora
Pintar, cambiar ventanas, renovar el baño o instalar aire acondicionado no tributan igual: la clave está en distinguir entre reparación y mejora y conservar las facturas
Reparaciones y mejoras tienen un tratamiento fiscal distinto en el IRPF.
16/09/2026 05:15 Síguenos en Google 0:00 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR El audio de esta noticia está generado mediante Inteligencia Artificial
Una reforma no tiene un único tratamiento en la declaración de la Renta. Para Hacienda, lo decisivo no es que el propietario haya hecho obras ni que la factura hable de una “reforma integral”, sino qué actuaciones se han realizado. La frontera está entre los trabajos de reparación y conservación y las inversiones o mejoras, y distinguir unos de otros determina cuándo y cómo puede reducirse la factura fiscal.
La diferencia es especialmente importante para quienes tienen una vivienda alquilada. Técnicamente, estos gastos no funcionan como una deducción directa de la cuota del IRPF: los que sean fiscalmente deducibles se restan de los ingresos del alquiler para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario. La Ley del IRPF incluye entre ellos los gastos necesarios para obtener esos rendimientos y, específicamente, los de reparación y conservación.
“Los propietarios que alquilan una vivienda deben declarar en el IRPF los ingresos obtenidos, pero también pueden deducirse numerosos gastos relacionados con el inmueble”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas. Entre ellos, señala, se encuentran “los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación, tasas municipales [y] suministros pagados por el propietario”. La Agencia Tributaria confirma el carácter deducible, bajo los requisitos correspondientes, de estos conceptos; en el caso de los suministros, solo cuando sean efectivamente soportados por el arrendador.
Pintar, cambiar ventanas o sustituir una instalación: cuándo es reparación
Aquí aparece uno de los principales focos de conflicto. “Entre los errores más comunes destacan […] confundir reformas de mejora con gastos de reparación”, advierte Jurado.
El Reglamento del IRPF considera reparación y conservación los trabajos realizados para mantener el uso normal del inmueble, como pintar, revocar paredes o arreglar instalaciones. También incluye la sustitución de elementos existentes, y cita expresamente instalaciones de calefacción, ascensores o puertas de seguridad.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha concretado aún más esta frontera en una resolución del 19 de febrero de 2026. Recoge como ejemplos de reparación la sustitución de un cuadro eléctrico antiguo, ventanas, tuberías y grifería, el cambio de un parquet desgastado o determinadas actuaciones en baños y cocinas. La idea común es que se repara o reemplaza algo que ya existía para mantener la vivienda en condiciones normales de uso.
La situación cambia cuando se incorpora una dotación que antes no existía o la actuación aumenta la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble. Eso puede constituir una mejora. El propio TEAC pone el acento en esta diferencia: instalar por primera vez determinados elementos puede ser mejora, mientras que sustituir los ya existentes por deterioro puede ser conservación. Además, el tribunal insiste en que denominar una actuación “reforma integral” no permite, por sí solo, considerarla una mejora: hay que examinar cada partida.
Un ejemplo que recoge el Manual de Renta de la Agencia Tributaria es la instalación de un sistema de aire acondicionado en un inmueble alquilado, calificada en ese supuesto como mejora. Su coste no se deduce íntegramente como una reparación del ejercicio, sino que se integra en el valor amortizable del inmueble.
El tiempo que el piso ha estado alquilado también cuenta
No basta con identificar el tipo de gasto. También importa cuándo se ha producido. “Es habitual olvidar que los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada, salvo los gastos necesarios para la puesta a punto del inmueble, como pintar las paredes”, señala Jurado.
La Agencia Tributaria establece, con carácter general, que gastos anuales como IBI, comunidad, seguros, suministros o amortización deben corresponder a los días en los que el inmueble ha estado arrendado. La puesta a punto previa al alquiler tiene, no obstante, una regla específica: los gastos de reparación y conservación realizados antes de firmar el contrato pueden admitirse si están dirigidos exclusivamente a conseguir futuros ingresos mediante el arrendamiento y no al disfrute del propietario.
Existe además un límite relevante: la suma de los intereses y gastos de financiación y de los gastos de reparación y conservación que se deduzcan no puede superar, para cada inmueble, sus ingresos íntegros del alquiler. El exceso puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, respetando nuevamente ese límite.
Si Hacienda lo considera una mejora, no se pierde necesariamente el efecto fiscal
Que una obra sea una mejora no significa que quede fiscalmente olvidada. Significa que su tratamiento es distinto. En un inmueble arrendado, las mejoras no se restan íntegramente como gasto corriente de reparación, sino que su coste se recupera mediante la amortización conforme a las reglas del IRPF. La Agencia Tributaria señala expresamente que el coste de las inversiones y mejoras forma parte del valor utilizado para calcular esa amortización.
Y si posteriormente se vende la vivienda, el efecto vuelve a cambiar. “Otro aspecto a tener en cuenta es que la Ley de IRPF te permite considerar gastos deducibles para el cálculo de la ganancia”, explica Alejandro de Grado, de Ainos Abogados.
Más exactamente, la Ley del IRPF permite incorporar al valor de adquisición las inversiones y mejoras realizadas y determinados gastos y tributos asociados a la compra. “En cuanto al precio de adquisición, te permite incrementarlo —y así reducir el cálculo de la ganancia— con los gastos que pagaste en su día en la compra —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, notario, registro— y también se pueden considerar reformas y mejoras que se han hecho en el inmueble”, señala De Grado.
El artículo 35 de la Ley del IRPF confirma este mecanismo: al precio pagado se añaden el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. Cuanto mayor sea el valor de adquisición fiscalmente admitido, menor será, a igualdad de precio de venta, la ganancia patrimonial resultante. En viviendas que hayan estado alquiladas también deben tenerse en cuenta las amortizaciones fiscalmente computables, que minoran ese valor de adquisición.
Una factura que diga “reforma” puede no ser suficiente
La documentación acaba siendo tan importante como la propia obra. “Es muy importante para aplicar estas deducciones contar con justificante documental de todas ellas”, recalca De Grado.
La Ley General Tributaria atribuye al contribuyente la obligación de acreditar los hechos de los que pretende obtener un efecto fiscal y establece la factura como medio prioritario de justificación de gastos y deducciones derivados de operaciones con empresarios o profesionales.
Y el TEAC va un paso más allá para las reformas: exige poder acreditar qué trabajos se hicieron, cuánto costó cada uno y por qué deben calificarse como mejora y no como simple conservación. Por eso, una factura genérica por una “reforma integral” puede resultar insuficiente. Facturas desglosadas, justificantes de pago y, cuando existan, contratos, proyectos, certificados o documentación técnica pueden ser determinantes para probar la naturaleza de la intervención.
La regla práctica, por tanto, no consiste en preguntarse simplemente cuánto costó reformar el piso. Hay que saber qué se hizo, qué había antes y para qué se hizo. Reparar y sustituir elementos deteriorados puede permitir reducir el rendimiento del alquiler; introducir una verdadera mejora obliga a diferir ese efecto fiscal, pero puede incorporarse al valor del inmueble y resultar relevante cuando llegue el momento de venderlo. Y en ambos casos, sin documentación suficiente, defender ese tratamiento ante Hacienda será mucho más difícil.
Fonte: Portada
