Fedea avisa: los créditos públicos para la primera vivienda encarecerán más los precios
Por Fernando Hernández Valls — Portada
Fedea advierte de que los créditos públicos para la entrada de la primera vivienda pueden encarecer más los precios
El problema habitacional
El decreto Maricarmen, con las prórrogas del alquiler, beneficiaría a los actuales inquilinos pero restringiría la nueva oferta
Construcción de nuevas viviendas en Sant Andreu
Àlex Garcia / Propias
Madrid
21/10/2026 10:31 Síguenos en Google 0:00 Audio generado por IA 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR
Los créditos públicos a coste cero para cubrir hasta el 20% en la compra de la primera vivienda habitual podrían suponer un encarecimiento aún superior de los precios, según advierte la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) en un informe publicado hoy. El think tank analiza los dos decretos de vivienda aprobados en segunda ronda por el Gobierno y que serán sometidos a convalidación en la diputación permanente del Congreso en la semana de la huelga general del 11 de noviembre. La conclusión del estudio es clara: en las leyes hay medidas que podrían penalizar a determinados colectivos en un mercado ya de por sí muy complejo.
El trabajo de Fedea, firmado por los economistas Fernando Pinto Hernández y Santiago Calvo, analiza quiénes son los ganadores y perdedores de las nuevas medidas del Gobierno sobre alquiler, fiscalidad y acceso a la vivienda. Respecto al mecanismo bautizado como “tu casa”, que ofrece préstamos al 0% para la entrada de una vivienda, el informe concluye que “como ayuda a la demanda en un mercado con oferta rígida, se trasladará en buena medida a precios”. Además, Fedea advierte que “las viviendas así adquiridas quedan sujetas para siempre a un precio máximo de reventa actualizado por el IPC, lo que convierte un préstamo del 20% en una renuncia perpetua a la revalorización de todo el inmueble y provocará una autoselección hacia zonas de baja apreciación”.
El documento también señala que pese a los esfuerzos del Gobierno por actuar sobre el problema de la vivienda, las medidas aprobadas dejan prácticamente intacto el principal cuello de botella del mercado: la falta de inmuebles disponibles donde se concentra la demanda. El decreto incluye medidas para facilitar la financiación de nuevas promociones, pero sus efectos positivos no son inmediatos, y no aborda los obstáculos que frenan la transformación del suelo en viviendas, como la lentitud de la gestión urbanística, los plazos de tramitación o la escasez de suelo urbanizado en las zonas más tensionadas.
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Fedea recuerda que el déficit de viviendas acumulado en España es actualmente de 750.000, según estimaciones del Banco de España, y subraya el desequilibrio registrado en el 2025, cuando se crearon unos 240.000 hogares netos frente a las 92.000 viviendas terminadas. A juicio de los autores, proteger a quienes ya tienen acceso a una vivienda no resuelve por sí solo las dificultades de quienes siguen buscando piso.
Los autores también ponen en cuestión una de las medidas más destacadas del decreto que, previsiblemente, será convalidado en el Congreso, los incentivos fiscales a propietarios que rebajen los precios del alquiler. En concreto, critican que las reducciones de IRPF para los dueños dependan de escalones concretos de variación de la renta inicial, lo que puede generar saltos en la fiscalidad y favorecer decisiones poco eficientes, como congelar el alquiler o rebajarlo más de un 5% para acceder a una reducción superior. Los autores advierten también de que las deducciones fiscales a los inquilinos estimulan la demanda, pero tampoco aumentan la oferta.
En definitiva, Fedea alerta de un riesgo de que una parte del presupuesto público destinado a facilitar el acceso a la vivienda acabe beneficiando también a propietarios o vendedores, sin resolver de forma estructural el problema de la asequibilidad.
Críticas al decreto de prórrogas
El informe de Fedea realiza una dura crítica al decreto que modifica la duración de los contratos de alquiler y establece prórrogas sucesivas obligatorias para el arrendador, de cinco años si es un particular y de siete si es una persona jurídica, y una indemnización de al menos doce mensualidades en determinados supuestos de no renovación. Esta norma, que está en vigor, no cuenta con los apoyos necesarios para ser convalidada en la cámara baja.
Los autores alertan de un efecto desincentivador para alquilar una vivienda y de una posible desviación hacia la venta y otro tipo de arrendamientos. Los autores recuerdan que, según el Banco de España, el 76,1 % de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada, por lo que el mayor impacto recaería sobre los pequeños propietarios.
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En definitiva, Pinto y Calvo apuntan que la norma podría generar una mayor protección y seguridad para los actuales inquilinos, pero alejaría aún más a quienes están intentando acceder a un alquiler.
Medidas de impacto positivo
Fedea también apunto a que algunas medidas del primer paquete de vivienda sí tendrían efectos positivos y a corto plazo en el mercado. Por ejemplo, el mismo mecanismo “tu casa” podría reducir el coste financiero inicial a los hogares que deseen comprar una vivienda y ayudar a superar una de las barreras de entrada a la financiación privada.
Asimismo, las medidas dirigidas a ampliar el parque de viviendas, con ayudas a promotores y constructores, son necesarias para impulsar la oferta. Por último, resulta evidente que la protección de los inquilinos vulnerables contribuirá a evitar escenas como el desahucio de Maricarmen.
Fernando H. Valls
Redactor de la sección de Economía de La Vanguardia en la redacción de Madrid. Autor del libro ‘El año que vivimos sin Gobierno’ (Libros.com) y colaborador de varios programas de televisión y radio.
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