Contornos da base de cálculo do ITBI na incorporação imobiliária direta
Por Gabriel Cordeiro de Lima — JOTA
O STF está perto de concluir o julgamento do Tema 1.348, que definirá se a imunidade do ITBI na integralização de capital alcança empresas de atividade imobiliária preponderante. Já há maioria favorável aos contribuintes.
Outros pontos do imposto, porém, ganham espaço, pelo amadurecimento da jurisprudência sobre operações específicas e pelas mudanças da reforma tributária. Um deles é a base de cálculo nas incorporações imobiliárias diretas, típicas da venda de imóveis na planta.
Pela Lei 4.591/1964, o incorporador vende frações ideais de um terreno vinculadas a unidades que ainda serão construídas e responde pela entrega da obra. O negócio recai sobre algo que ainda não existe.
A lei admite três arranjos para executar a obra. No regime de administração, ou “a preço de custo” (arts. 58 a 62), os adquirentes arcam com o custo integral apurado ao longo da obra. Na empreitada (arts. 55 a 57), contratam a construção por valores preestabelecidos. Na incorporação direta (arts. 41 a 43), o incorporador aliena a própria unidade futura, por preço que engloba a fração ideal, e mantém sob sua responsabilidade o encargo da construção.
A diferença importa. Nos dois primeiros modelos, o comprador é o dono da obra. No terceiro, compra um bem que ainda será produzido, e o preço remunera, de uma só vez, o solo e a obrigação de edificar.
Na prática, as fronteiras são borradas. O art. 41 exige que, mesmo na venda por preço global, o contrato discrimine o preço do terreno e o da construção. Já o art. 29, parágrafo único, presume vinculadas a venda das frações e a construção quando o projeto já estiver aprovado.
O problema ganha escala nos empreendimentos financiados. Em arranjos típicos do Minha Casa, Minha Vida, o adquirente compra a fração ideal e contrata a construção da unidade mediante mútuo com recursos da Caixa, repassados diretamente à construtora. O registro do contrato transfere desde logo a propriedade do solo.
É nesse instante, com a obra ainda por fazer, que surge a pergunta decisiva: o ITBI recai sobre a fração ideal ou sobre o valor global da unidade a ser entregue? No segmento econômico, em que o terreno responde por parcela menor do preço, a resposta pode multiplicar o imposto.
Por décadas, a resposta da jurisprudência veio majoritariamente a partir de dois verbetes do STF. A Súmula 110 afasta o imposto sobre a construção realizada pelo adquirente, alcançando apenas o que já existia ao tempo da alienação do terreno. A Súmula 470 estende a lógica à obra feita pelo promitente comprador. O fundamento é simples: quem custeia a própria obra não a adquire do alienante, apenas ergue acessões sobre bem que já é seu.
No CTN, o art. 35 elege como fato gerador a transmissão da propriedade, que só se aperfeiçoa com o registro (art. 1.245 do Código Civil), e o art. 38 manda calcular o imposto sobre o valor dos bens transmitidos. Se só o terreno muda de mãos, só ele compõe a base.
Posicionamento diverso ganhou fôlego em junho de 2024, com o julgamento do AREsp 2.508.461/RS pela 1ª Turma do STJ [1]. O empreendimento, em Santa Maria, fora estruturado como construção por administração, justamente para atrair a proteção das súmulas. O Tribunal de Justiça gaúcho viu ali uma incorporação direta disfarçada, pois não havia prova de que os adquirentes geriam e fiscalizavam a obra.
O STJ manteve a cobrança. Para o colegiado, quando o vendedor assume a obrigação de construir e entregar a unidade pronta, essa obrigação é essencial ao negócio e compõe o preço. A base de cálculo passa a ser o valor total da transação, e não apenas o do terreno. A Corte preservou as súmulas, mas as restringiu aos casos em que o próprio comprador custeia a obra, já que então o custo da construção não integra o preço pago ao vendedor.
Embora não possua força vinculante, o precedente passou a orientar parte das decisões dos tribunais estaduais.
O TJSP ilustra a divisão. Em março de 2026, a 15ª Câmara de Direito Público reformou decisão favorável a compradores do “Minha Casa, Minha Vida”: era impossível separar a transmissão do terreno da construção contratada a preço fechado. A 18ª Câmara, em acórdão relatado pelo desembargador Ricardo Chimenti, seguiu a mesma linha. Havendo projeto aprovado, a compra do solo seria a etapa inicial de uma operação única, voltada à entrega da unidade pronta [2].
Em setembro de 2026, porém, a mesma 18ª Câmara decidiu em sentido oposto. O colegiado limitou o ITBI ao valor da fração ideal em empreendimento de Suzano, por entender que o fato de a obra ser executada pela própria incorporadora, ou por construtora por ela contratada, “não conduz, por si só, à conclusão de que os adquirentes receberam unidades prontas e acabadas no momento da transmissão”. Pesou o custeio da obra pelos compradores [3].
No Paraná, o roteiro se repete. A 3ª Câmara Cível limitou o imposto à fração ideal em empreendimento de Londrina, por considerar autônomos a compra do terreno e o contrato de construção, sobre o qual incidiria ISS. O colegiado também entendeu que incluir a obra futura violaria a legalidade e o critério temporal do fato gerador, pois a base deve refletir o “valor do bem no momento da transferência”[4]. Em junho de 2026, a 1ª Vice-Presidência admitiu o recurso especial do município, por ver plausibilidade na tese firmada pelo STJ. A controvérsia voltará a Brasília.
Note-se que, em Suzano e em Londrina, quem litiga é a incorporadora, por ação única que abrange todo o empreendimento. Um processo decide centenas de fatos geradores, e decisões opostas na mesma câmara tornam imprevisível o custo de projetos inteiros.
É nesse ambiente incerto que a reforma tributária entra em cena. Em 2022, no Tema 1.113, o STJ fixou três pontos. A base do ITBI é o valor de mercado do imóvel. O valor declarado pelo contribuinte se presume correto, cabendo ao Fisco provar o contrário em processo administrativo. E o município não pode impor previamente valor de referência próprio [5].
A Lei Complementar 227/2026 mexeu nesse equilíbrio. O novo art. 38 do CTN define valor venal como o preço de venda à vista em condições normais de mercado e prevê que ele seja estimado por critérios técnicos, como preços praticados, dados de cartórios e bancos e a “área de terreno e construção”. Divulgados os critérios, cabe ao contribuinte que discordar apresentar avaliação contraditória.
Para parte da doutrina, a nova redação inverte a lógica do Tema 1.113: o ponto de partida deixa de ser o valor declarado e passa a ser a estimativa fiscal, com o ônus da prova de volta ao contribuinte.
O encontro das duas discussões preocupa. De um lado, o STJ abriu caminho para incluir a construção futura na base de cálculo em operações específicas. De outro, a nova lei dá ao município instrumentos para presumir, já no registro da fração, o valor da unidade pronta, pela avaliação bancária do imóvel acabado ou pelo preço do contrato.
São, a rigor, perguntas distintas: uma trata do que compõe a base, outra de quem prova o valor. O art. 38 continua se referindo ao bem transmitido, argumento que segue à disposição do contribuinte. Mas, na rotina do lançamento, estimativa ampla e ônus invertido tendem ao mesmo resultado.
Se a superação do Tema 1.113 se confirmar, é possível, e até provável, que o contencioso aumente. Os ingredientes estão presentes: operações em massa, precedentes divergentes e uma lei que reabre a disputa sobre quem deve provar o quê.
Há caminhos para conter esse cenário. O STJ pode afetar o tema como repetitivo e fixar critérios objetivos para separar a incorporação direta da obra contratada pelo comprador, como a alocação do risco, o fluxo de pagamentos e o tratamento dado ao ISS. Aos municípios cabe regulamentar a avaliação contraditória com regras próprias para imóveis em construção.
Seja como for, para além da nova carga que o IBS e a CBS impõem ao setor imobiliário, a base de cálculo do ITBI está longe de ser um detalhe. Sem estabilidade na jurisprudência, a reforma pensada para simplificar pode abrir mais uma frente de litígios.
[1] STJ, AREsp 2.508.461/RS, 1ª Turma, rel. min. Gurgel de Faria, j. 4/6/2024, DJe 18/6/2024.
[2] TJSP, Ap.1004054-13.2025.8.26.0229, 15ª Câmara de Direito Público; e Ap. 1084644-54.2024.8.26.0053, 18ª Câmara de Direito Público, rel. des. Ricardo Chimenti.
[3] TJSP, AI 2106949-09.2026.8.26.0000, 18ª Câmara de Direito Público, rel. des. Beatriz Braga, j. 2/9/2026.
[4] TJPR, Ap. 0066739-52.2024.8.16.0014, 3ª Câmara Cível, rel. des. José Sebastião Fagundes, j. 01/07/2025.
[5] STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), 1ª Seção, rel. min. Gurgel de Faria, j. 24/2/2022.
Fonte: JOTA