La crisis de la vivienda
Por Andreu Mas-Colell — Portada
Economista. UPF. BSE
La crisis de la vivienda 13/10/2026 00:30 Síguenos en Google 0:00 Audio generado por IA 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR
La crisis de la vivienda, grave y enrevesada, ha hecho estallar la legislatura política. Para entender las claves conviene tener presente que no hay un problema de vivienda, sino tres:
1. No se solucionará nada sin un salto en el ritmo de construcción de viviendas. El sector público debe facilitarlo mediante la regulación urbanística: pasando suelo de rústico a urbanizable y mejorando el funcionamiento de Rodalies. A partir de ahí hay que estimular la inversión privada, pero adhiriéndose al principio de que las rentas netas creadas por la acción pública (las “rentas de regulación”) tienen que ser capturadas por el sector público. Si una empresa construye utilizando una edificabilidad creada ex novo, entonces la empresa tendría que obtener el retorno competitivo que correspondería al de una inversión en el mercado de capitales con un grado de riesgo equivalente al de la inversión inmobiliaria, pero no más.
Hoy en día el riesgo de demanda es bajo, pero el ligado a la incertidumbre normativa es alto. Por lo tanto, un marco de seguridad jurídica es esencial: debe permitir incentivar la inversión con tasas de retorno inferiores a las que el sector privado exigiría en un marco de inseguridad.
2. Las políticas públicas tienen que garantizar que todos los residentes de Catalunya dispongan de una vivienda digna. Los que no puedan cubrir el coste (en forma de alquiler o de hipoteca) con una cantidad inferior a, por ejemplo, un tercio de dos salarios tendrán que recibir una ayuda pública, que podrá ser monetaria o en especie (vivienda social). La viabilidad económica de todo ello puede depender crucialmente de la consideración sobre las rentas de regulación del punto anterior. Estas pueden ser considerables y habría que revertirlas en favor de las políticas que ahora discutimos. Por ejemplo, contribuirlas en forma de coinversión con el sector privado (un caso particular: contribuyendo con el suelo). Eso permitiría condicionar alquileres, o establecer condiciones para el acceso de un inquilino a la propiedad (algo que a priori no excluiría a nadie).
Hay que modificar normativas, tramitar proyectos, edificar… ¡y mejorar Rodalies!
3. El mientras tanto. Nos atenaza la tensión entre un deseo y una realidad. El deseo es el de una Catalunya que funcione, y eso necesita hoteles, residencias de estudiantes y viviendas de alquiler, incluido el alquiler temporal. La realidad es que en cuatro días no llegaremos al ideal que he descrito en los puntos anteriores y que lo permitiría con naturalidad. Hay que modificar normativas, tramitar proyectos, edificar… ¡y mejorar Rodalies!
Pero el ritmo también depende del sentido de urgencia y ahí puede haber margen. Cuando voy a mi CAP, en el parque sanitario Pere Virgili, paso por delante del edificio Garbí. Fue concebido en el 2020 bajo el empuje de la pandemia y ocupado en febrero del 2021. Tres mil metros cuadrados plenamente funcionales en un año (y con premio de arquitectura). Admito que la urgencia puede, justificadamente, encarecer proyectos. Razón de más para ser cuidadosos y no regalar rentas de regulación: necesitaremos los recursos.
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Como no hay una solución inmediata, habrá que tomar medidas para evitar las patologías más extremas. En particular, en el trato de la vulnerabilidad. Hay que acabar con los desahucios a personas vulnerables y hay que proveer techo a los sintecho. En el mientras tanto solo podremos lograrlo añadiendo recursos.
El inicio de un proceso de desahucio es indicado si el inquilino moroso tiene una situación económica que le permita cubrir el alquiler. Si el procedimiento es creíble, efectivo y rápido, tendrá el efecto deseado: no habrá inquilinos que pudiendo cumplir no lo hagan. Pero si el inquilino realmente no puede cumplir, la única solución viable –y diría que decente– es que la autoridad pública se haga cargo y asesore al inquilino en la reconducción de su situación económica. En todo caso, el coste no tendría que recaer sobre la propiedad, si es privada. La inseguridad jurídica llevaría al colapso de su participación en la provisión de vivienda de alquiler.
En Catalunya, los planes para hacer urbanizables terrenos para alojar 210.000 viviendas son creíbles, como lo son los de constituir un parque público de 50.000 viviendas. En Barcelona estaría bien dialogar con el sector privado y suavizar normativas. La política de copropiedad con la Generalitat anunciada este septiembre por el presidente Illa va en la buena dirección. Y respecto a Rodalies: hay que reconocer que se está invirtiendo más que nunca.
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