¿Compras un piso con derramas? Qué pedir a la comunidad y qué aclarar antes de firmar
Por Arnau Ruiz — Portada
¿Compras un piso con derramas pendientes? Qué pedir a la comunidad y qué aclarar antes de firmar
Vivienda
Antes de comprar un piso, conviene revisar las derramas aprobadas y los pagos pendientes de la comunidad para evitar gastos imprevistos tras la firma
Antes de comprar un piso, es importante comprobar si existen derramas pendientes y aclarar quién deberá asumir su pago tras la compraventa.
Àlex Garcia / Propias
08/10/2026 05:35 Síguenos en Google 0:00 Audio generado por IA 0:00 0.5x 0.8x 1x 1.2x 1.5x SUSCRÍBETE PARA ESCUCHAR
Comprar una vivienda que está al corriente de los pagos comunitarios no garantiza que el nuevo propietario vaya a librarse de gastos extraordinarios. La comunidad puede haber aprobado la rehabilitación de la fachada, la reparación de la cubierta o la instalación de un ascensor sin haber comenzado todavía a cobrar las cantidades correspondientes. La cuestión no es únicamente saber si el vendedor debe dinero, sino también qué compromisos económicos existen, cuándo habrá que pagarlos y cómo se repartirán entre ambas partes.
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La documentación que se solicita antes de firmar resulta especialmente importante en Cataluña, donde el Código civil establece que el certificado comunitario debe recoger no solo las deudas pendientes del vendedor, sino también los gastos ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva que ya se hayan aprobado, aunque todavía no hayan vencido. Esta obligación permite conocer compromisos futuros que podrían pasar inadvertidos si únicamente se comprobara que todos los recibos anteriores están pagados.
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Gemma Reinón y Jordi Català, de Català Reinón Abogados, recuerdan que «La Agència Catalana del Consum recomienda informarse antes de comprar sobre los gastos de mantenimiento de la comunidad y sobre las obras de rehabilitación que estén previstas». La advertencia figura, efectivamente, entre las recomendaciones oficiales del organismo para quienes se disponen a adquirir una vivienda.
Agència Catalana del Consum
El artículo 553-5 del Código civil catalán recoge, además, las obligaciones relativas al certificado de deudas y los gastos aprobados pendientes de vencimiento.
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Qué documentos pedir antes de entregar las arras
La primera comprobación consiste en solicitar al vendedor un certificado actualizado de las deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría. En las comunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, el documento debe contar con el visto bueno del presidente y emitirse en un plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud. En Cataluña, el visto bueno no resulta necesario cuando la administración está a cargo de un profesional que ejerce también la secretaría.
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Pero el certificado no debería ser el único documento examinado. Conviene pedir al vendedor que facilite las actas de las últimas juntas, especialmente aquellas en las que se hayan debatido obras extraordinarias, así como los presupuestos aprobados y el calendario de pagos. La documentación debe permitir responder a cuestiones concretas: qué intervención se realizará, cuánto costará, qué importe corresponde al piso y qué cantidades siguen pendientes de abonar. También interesa conocer el saldo del fondo de reserva y si la comunidad ha previsto utilizarlo para financiar las actuaciones.
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La información cobra especial importancia cuando el edificio necesita una rehabilitación. En Cataluña, la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda establece que, si el inmueble está obligado a pasar la inspección técnica de edificios (ITE), debe facilitarse al adquirente una copia del informe. Este documento permite conocer las deficiencias identificadas durante la inspección, aunque, según aclara la Agència de l’Habitatge de Catalunya, se trata de una revisión visual que no tiene por objeto detectar vicios ocultos.
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Se trata, en definitiva, de investigar también los gastos que podrían aparecer después de la compra. Como recuerdan Reinón y Català, adquirir una vivienda puede implicar «pequeñas reparaciones, comunidad de propietarios y, en ocasiones, derramas que el comprador debe haber investigado previamente».
¿Quién paga una derrama aprobada antes de la compraventa?
Es una de las cuestiones que conviene dejar resueltas por escrito. Una derrama aprobada cuando el vendedor todavía era propietario no tiene por qué corresponderle íntegramente si los pagos deben realizarse después de transmitir la vivienda.
En las comunidades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, el artículo 17.11 establece expresamente que las derramas destinadas a pagar mejoras realizadas o pendientes de ejecutar corresponden a quien sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. No obstante, esta disposición se refiere específicamente a las derramas para mejoras y no debe extenderse automáticamente a cualquier obra ni trasladarse sin más al régimen jurídico catalán.
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En Cataluña, el Código civil distingue entre las deudas del transmitente y los gastos que ya están aprobados, pero cuyo vencimiento todavía no ha llegado. La normativa obliga a reflejar estos últimos en el certificado comunitario. Por ello, para determinar quién debe asumir una cantidad concreta, resulta necesario examinar el acuerdo de la junta, las fechas de vencimiento, la naturaleza del gasto y las condiciones pactadas entre comprador y vendedor.
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También existe una diferencia territorial importante cuando se trata de cantidades impagadas por anteriores propietarios. En Cataluña, el inmueble responde de las deudas comunitarias correspondientes a la parte vencida del año en curso y de los cuatro años inmediatamente anteriores. En las comunidades sujetas a la legislación estatal, el periodo comprende el año de adquisición y los tres años naturales anteriores. En ambos casos se trata de una responsabilidad vinculada al propio inmueble, sin perjuicio de la que continúe correspondiendo al vendedor.
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Qué conviene dejar por escrito antes de firmar
Si existen derramas aprobadas, lo prudente es que el contrato de arras y, posteriormente, la escritura concreten qué cantidades asumirá cada parte. Es aconsejable identificar la obra, su importe conocido, los vencimientos y el tratamiento de los pagos que se giren después de la compraventa. Si todavía no hay un presupuesto definitivo, puede pactarse cómo se distribuirán las cantidades cuando se conozcan.
Este acuerdo tiene una limitación jurídica relevante: lo pactado entre comprador y vendedor no elimina por sí mismo las obligaciones exigibles frente a la comunidad. El artículo 1257 del Código Civil establece, como regla general, que los contratos producen efectos entre quienes los suscriben. Por tanto, una distribución privada de los gastos no sustituye las reglas legales de responsabilidad frente a terceros.
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También conviene evitar renunciar a la aportación del certificado comunitario sin conocer las consecuencias. Tanto la legislación catalana como la estatal contemplan excepciones que permiten formalizar la escritura mediante una renuncia expresa, pero esa renuncia no hace desaparecer las deudas ni la afección legal del inmueble por los importes anteriores comprendidos en cada normativa.
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La precaución encaja con otra advertencia de los abogados de Català Reinón: «Una persona puede conseguir reunir exactamente el dinero necesario para acudir al notario y, sin embargo, quedar después sin ningún colchón económico». Por eso consideran que «tampoco considero aconsejable destinar absolutamente todos los ahorros disponibles a completar la operación», según expresan en sus declaraciones conjuntas.
La recomendación de los especialistas es incorporar estos compromisos al presupuesto de compra, junto con los impuestos, la financiación, la tasación y los gastos iniciales de la vivienda. «La vivienda no solamente debe poder comprarse; debe poder mantenerse una vez comprada y seguir pagándose la hipoteca si aparece un gasto extraordinario», señalan.
El momento de resolver las dudas es, por tanto, anterior a la entrega de las arras. Reinón y Català recomiendan «no entregar arras ni comprometerse definitivamente hasta haber realizado una hoja de costes completa». Un documento que, cuando se adquiere un piso en una comunidad de propietarios, debería incluir tanto las derramas conocidas como las obligaciones futuras que puedan identificarse en la documentación disponible. La finalidad es poder afrontar la compra, en palabras de los abogados, «sin quedarnos sin liquidez».
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Fonte: Portada
