La letra pequeña de las medidas del decreto de vivienda: compensaciones por desahucio, alquiler temporal y prórrogas

Por Germán Aranda Millán, Álvaro Celorio — eldiario.es – eldiario.es

La letra pequeña de las medidas del decreto de vivienda: prórrogas del alquiler, contratos de temporada y compensaciones por desahucio

Los alquileres más caros que la media quedarán congelados: no podrán subir hasta 2028

El primero y más amplio de los decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros este martes ya es público en el Boletín Oficial del Estado. La letra pequeña aclara algunas de las dudas que quedaron en el aire.

¿Qué es un fondo buitre?

En el primer artículo, se establece la limitación temporal de compra a los “fondos buitre”, según dijo el Gobierno, palabra que no aparece en el decreto, donde se habla de “protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación”. Para limitar estas transacciones, se fija entidades que tengan como objeto social comprar casas “por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado”, entendiendo que el principal objetivo de ello es maximizar el lucro inmediatamente después.

Suspensión de desahucios

La suspensión de desahucios, artículo segundo del decreto, queda en “suspensión” para “personas vulnerables sin alternativa habitacional”, pero solo hasta el 31 de diciembre de 2030. Si quien desahucia es un fondo como los descritos en el primer artículo, el tribunal estará obligado a suspender el proceso aunque exista sentencia. Pero si no lo es, se prevén compensaciones a los propietarios por los impagos.

En el artículo 5, se modifica la Ley de Enjuiciamento Civil e incluye la “enervación extraordinaria”. Esto significa que las Comunidades Autónomas, cuando no se ofrezca alternativa habitacional, están obligadas a cubrir los impagos del inquilino en las viviendas que no sean de grandes tenedores, es decir, con más de 10 viviendas. El Estado, a su vez, compensará a las comunidades por este gasto.

Prórroga extraordinaria

El decreto recupera la prórroga extraordinaria a todos los alquileres vigentes que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 en los mismos términos que el contrato en vigor. Ahora bien, para acogerse a ella habrá que estar al corriente de los últimos ocho pagos. Solo si se pactan otras condiciones o si el propietario necesita el piso para él o para familiares no tendrá efecto la prórroga.

Alquiler temporal y de habitaciones

La modificación de la LAU obliga a justificar “una causa real y acreditable de desplazamiento de la vivienda habitual” para firmar un contrato de temporada y la ampliación de doce meses “sin justificación” convertirán el contrato en uno de vivienda habitual.

Además, el precio de los contratos de vivienda temporal deberá respetar el límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para las subidas anuales, que es el que se usa para sustituir al IPC y controlar las subidas de año a año.

En cuanto al alquiler de habitaciones, este entra en la LAU, y podrá formar parte tanto del alquiler de temporada como de la vivienda habitual. “La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa”, dice el decreto, y hace referencia explícita a las zonas de mercado tensionado, donde el alquiler de pisos por habitaciones deberá respetar los topes a los precios.

Una novedad es que las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector sin finalidad de lucro en programas de acogida quedan excluidas de esta regulación.

Además, la ley obliga a las plataformas de alquiler de corta duración a publicar información veraz y de acorde a esta regulación.

Ayudas para la entrada de la vivienda

El Gobierno pone en marcha también un mecanismo en el que, por primera vez, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) gestionará una línea de financiación para particulares para la compra de la primera vivienda, financiada a cargo del Ministerio de Vivienda. El mecanismo “Tu Casa” permitirá financiar la entrada de una hipoteca, por hasta un total de 50.000 euros o el 20% del precio si es inferior, y tendrá un periodo de carencia (es decir, que no será necesario devolverlo) igual al plazo de la hipoteca o por un máximo de treinta años. El préstamo no tendrá intereses.

Eso sí, las viviendas que se hayan adquirido mediante esta financiación tendrá un precio máximo de transmisión: “En las segundas y posteriores transmisiones, dicho precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del índice de precios de consumo, pudiendo incorporarse, en los términos que se establezcan reglamentariamente, el valor de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora”.

El texto no determina que esta ayuda sea para jóvenes, como lo eran las ayudas similares aprobadas hasta la fecha, pero deja abierta la posibilidad al decir que se determinará “el objeto, beneficiarios, límites y otras características de la financiación, así como el importe inicial de la línea”.

Deducciones fiscales

El decreto publicado este miércoles incluye las deducciones fiscales para los caseros, que podrán alcanzar el 100% de las rentas que perciban por el alquiler en el caso de que rebajen un 5% el precio del contrato si se dan una serie de condiciones, pero también crea, por primera vez en una década, una bonificación especial para los inquilinos.

Este alivio fiscal para los arrendatarios es mucho más amplio de lo planteado en un primer borrador y, según avanzó la ministra de Vivienda, podría alcanzar a 1,6 millones de hogares. En concreto, el texto crea una deducción del 10% de las rentas pagadas por alquiler para aquellas personas con ingresos de hasta 33.007,20 euros. No será solo para jóvenes ni para residentes en zonas tensionadas, como se planteó en un primer momento.

Pero el texto fija una serie de condiciones para que los inquilinos puedan beneficiarse: en concreto, que al menos durante seis meses del año “ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, de manera individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de cincuenta kilómetros de la vivienda arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia”.

Más IVA a pisos turísticos

El texto incluye dos modificaciones en el IVA con respecto a la normativa actual. Se lo aplica a los pisos turísticos, que hasta ahora no pagaban, y pagarán un 10%, como la actividad hotelera.

Además, los ayuntamientos podrán exigir un 50% más de IBI en las viviendas residenciales que se usen para pisos turísticos y hasta un 100% a quienes tengan cuatro o más pisos turísticos.

Menos IVA a vivienda protegida

Fonte: eldiario.es – eldiario.es