“Não se torna proprietário só porque pagou”: advogado explica o que fazer com imóvel quitado e sem escritura

Por Luan Monteiro — Jornal Opção

Comprar um imóvel, quitar todas as parcelas e continuar sem a escritura definitiva pode trazer uma série de problemas ao comprador. Mesmo com o contrato de compra e venda e a comprovação de que o negócio foi integralmente pago, a propriedade não é transferida automaticamente para o nome de quem adquiriu o bem.

A regularização é necessária para que o comprador tenha a propriedade formalmente reconhecida no registro de imóveis. Enquanto isso não ocorre, o imóvel pode continuar registrado em nome do antigo proprietário, o que dificulta operações como financiamento, uso do bem como garantia e até uma futura venda.

Uma das alternativas para esses casos é a adjudicação compulsória extrajudicial, procedimento que permite, quando preenchidos os requisitos legais, solicitar diretamente ao cartório de registro de imóveis a transferência da propriedade. A possibilidade pela via extrajudicial foi incorporada à legislação pela Lei nº 14.382/2022.

Ao Jornal Opção, Fabrício Umbuzeiro de Carvalho, secretário-geral adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, explica que ter o contrato quitado não basta para transformar o comprador em proprietário do imóvel.

“Não se torna, por si só, o proprietário do imóvel. Com o contrato cumprido, ele pega a posse do imóvel e aí tem que fazer o procedimento administrativo cartorial. Só assim o imóvel é transmitido para o nome dele”, explica.

Enquanto a transferência não é efetivamente registrada, o imóvel permanece juridicamente vinculado a quem consta como proprietário na matrícula.

Segundo Fabrício, uma das consequências é a exposição do comprador a problemas relacionados a eventuais dívidas do proprietário registral. Além disso, o imóvel pode não ser utilizado normalmente em determinadas operações financeiras, justamente porque ainda não está formalmente em nome de quem o adquiriu.

“Ele fica arriscado de responder por alguma dívida do proprietário anterior. Ele não pode fazer nenhum tipo de financiamento, colocar aquele imóvel em garantia, porque aquele imóvel não está no nome dele”, afirma.

A quitação do contrato, portanto, não deve ser confundida com a transferência definitiva da propriedade. O pagamento encerra a obrigação financeira prevista na negociação, mas ainda é necessário cumprir as etapas formais para que o comprador passe a constar como proprietário na matrícula do imóvel.

Adjudicação pode evitar processo judicial

Durante anos, quem enfrentava dificuldades para obter a transferência definitiva do imóvel precisava recorrer à Justiça para buscar a adjudicação compulsória. Com a mudança na legislação, determinados casos passaram a poder ser resolvidos diretamente pela via extrajudicial, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

Na avaliação do advogado, a possibilidade pode representar economia de tempo e custos para quem precisa regularizar a situação.

“A adjudicação compulsória é obrigar o cartório a transferir para o nome do real proprietário aquele imóvel. Isso era exclusivamente por meio de ação judicial. Então, se ele conseguir seguir os requisitos cartorários, que são diversos, aí ele pode fazer isso também de forma extrajudicial”, explica.

A alternativa permite que determinados casos sejam solucionados sem a necessidade de uma ação judicial, que, a depender das circunstâncias, pode levar anos até a conclusão.

Contrato de gaveta pode ser usado?

Embora o contrato de compra e venda seja um dos principais documentos para demonstrar a negociação, a documentação necessária para regularizar o imóvel varia conforme cada situação.

Fabrício explica que contratos particulares, inclusive os chamados “contratos de gaveta”, podem ser utilizados para comprovar a compra. Quando não há documentação suficiente, outras provas podem ser necessárias.

“Se ela tiver um contrato de compra e venda, aquele famoso contrato de gaveta, ele é indispensável. Se não tiver, aí vai ter que pegar testemunhas para levar no cartório e fazer uma ata notarial para saber se aquela compra e venda foi real”, afirma.

Comprovantes de transferências bancárias também podem ajudar a demonstrar o pagamento do imóvel. O advogado ressalta, porém, que não existe uma relação única de documentos aplicável a todas as situações.

“Aí o documento vai depender de cada caso, tem que ser analisado detalhadamente cada caso”, destaca.

E se o antigo proprietário morreu ou desapareceu?

A falta de colaboração do vendedor não significa necessariamente que o comprador ficará impossibilitado de regularizar o imóvel. Casos em que o antigo proprietário se recusa a formalizar a transferência, morreu ou não é mais localizado estão entre as situações que podem levar à busca pela adjudicação compulsória, desde que os requisitos aplicáveis sejam preenchidos.

O procedimento adequado, porém, não é necessariamente o mesmo para todos. A documentação disponível, a forma como a aquisição ocorreu, a situação da matrícula e outras particularidades precisam ser analisadas.

Dependendo das circunstâncias, outras alternativas jurídicas também podem ser consideradas. Uma delas é a usucapião, cuja aplicação depende dos requisitos relacionados à posse e ao imóvel em cada caso.

Não há um único caminho para regularizar

Segundo Fabrício, não existe um prazo geral após a quitação que determine, por si só, o uso imediato da adjudicação compulsória. A escolha da alternativa adequada depende das circunstâncias da aquisição e da documentação disponível.

Por isso, quem possui há anos um imóvel quitado, mas que ainda permanece registrado em nome de outra pessoa, deve reunir contratos, comprovantes de pagamento e demais documentos relacionados à negociação antes de iniciar a regularização.

“É importante que ela tenha o acompanhamento de um profissional específico do caso. Para ela saber qual é a melhor forma, mais viável e mais barata”, orienta.

O especialista reforça que situações aparentemente semelhantes podem exigir soluções diferentes. Contrato, comprovantes de pagamento, matrícula do imóvel, forma de aquisição e demais documentos precisam ser avaliados antes da definição do procedimento.

A regularização é a etapa que permite ao comprador deixar de ter apenas a posse decorrente da negociação e passar a ter a propriedade formalmente registrada em seu nome. Segundo Fabrício, a medida é importante para garantir maior segurança jurídica sobre o patrimônio e reduzir o risco de problemas futuros.

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