Fundo imobiliário que rende IPCA+ 10%? Patria quer unir FIIs e criar gigante de crédito de R$ 4,5 bilhões
Por Dani Alvarenga — Seu Dinheiro
Depois de abocanhar uma série de fundos imobiliários, o Patria Investimentos está apostando na consolidação da carteira. Nesta sexta-feira (18), os cotistas vão bater o martelo sobre uma das propostas da gestão.
A operação envolve a união dos fundos RBR Rendimento High Grade (RBRR11), Vectis Juros Real (VCJR11) e RBR Premium Recebíveis Imobiliários (RPRI11) dentro do portfólio do Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços (PCIP11). Caso a proposta seja aceita, a transação criará um gigante de R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido.
E não para por aí. Segundo o BTG Pactual, com a união dos FIIs, a taxa do PCIP11 sairia de IPCA+ 9,1% para IPCA+ 10,2% ao ano. Em relatório divulgado nesta manhã (16), o banco avalia a transação de forma positiva.
“A consolidação dos fundos possibilitará maior diversificação, aumento da remuneração contratada e uma estrutura de custos mais econômica, sugerindo um favorecimento da relação risco e retorno dos fundos envolvidos”, afirmam os analistas Matheus Oliveira, do BTG, e Caio Araujo, da Empiricus Research.
Porém, eles ressaltam que, embora os benefícios sejam evidentes, a gestão vai precisar monitorar e readequar o portfólio.
PCIP11 turbinado
A reorganização da carteira de FIIs de crédito do Patria envolve a 9ª emissão do PCIP11, lançada no final de agosto. Durante a operação, os investidores dos fundos RBRR11, VCJR11 e RPRI11 receberão cotas do PCIP11, proporcional às participações nos ativos. Já os três FIIs serão liquidados após as aprovações necessárias.
Os analistas avaliam que a operação ampliaria a escala e a diversificação do PCIP11 — e os números da gestora reforçam essa visão. De acordo com o Patria, a transação elevaria a carteira de operações de 88 para 239, distribuídas em 18 segmentos.
Já a base somada dos quatro FIIs alcançaria 292,5 mil cotistas — o número não exclui os investidores presentes em mais de um fundo. A gestão projeta ainda que o volume médio diário negociado seria próximo de R$ 8,7 milhões.
Além disso, a operação reduziria os riscos na carteira. O loan to value (LTV), indicador que relaciona o valor da dívida ao valor dos ativos dados em garantia, cairia de 58%, segundo o último relatório gerencial do PCIP11, para 50%.
A watchlist — lista de créditos que exigem monitoramento mais próximo — também encolheria de 6,5% para 5,7% do patrimônio líquido do FII.
Como ficam os cotistas dos FIIs do Patria?
No caso dos investidores do PCIP11, o cotista permanece no mesmo veículo. Oliveira e Araujo avaliam que a ampliação da carteira preserva a tese do FII e pode favorecer a liquidez das cotas. Eles ressaltam que o volume negociado após a operação depende da reação do mercado.
Caso a operação seja aprovada, os investidores do RBRR11 receberão 0,99 cota de PCIP11 para cada cota do FII. Na visão dos analistas, o principal benefício da transação para os cotistas do RBR Rendimento High Grade será o avanço da taxa contratada.
Atualmente, a taxa do fundo é de IPCA+ 7,9%. Além disso, a união dos ativos eliminaria a taxa de performance de 20% sobre o que exceder 100% do CDI.
Por outro lado, a watchlist subiria de 0,5% para 5,7%. Com isso, o risco da carteira aumentaria. Vale lembrar que o perfil do RBRR11 é high grade, ou seja, de baixo risco.
Já para os investidores do VCJR11, que também conta com a proporção de 0,99 de PCIP11 para cada cota, os pontos positivos são ainda mais relevantes. A taxa de administração global cairia de 1,6% para 1,0% ao ano, enquanto a taxa contratada do portfólio sairia do atual IPCA+ 8,8%.
Já a watchlist recuaria de 6,2% para 5,7% do patrimônio líquido, acompanhada de maior diversificação da carteira.
Para os cotistas do RPRI11, a proporção é diferente: de 1,07 cota de PCIP11 para cada cota do FII. A taxa contatada teria um avanço um pouco mais tímido do que nos demais fundos, passando de IPCA + 10% para IPCA+ 10,2%.
Ainda assim, segundo os analistas, caso a proposta seja aprovada, os investidores teriam ganhos expressivos de escala e liquidez.
Além disso, a taxa de administração global cairia de 1,6% para 1,0% ao ano, enquanto a watchlist sairia dos atuais 18,2%.
A emissão do PCIP11 e a decisão dos cotistas dos FIIs
A 9ª emissão do PCIP11 já está em andamento, com montante inicial de R$ 4 bilhões. O preço de emissão é de R$ 92,45 por cota, acrescido de R$ 0,04 de taxa de distribuição.
Além da operação, os cotistas vão deliberar a união dos ativos em Assembleia Geral Extraordinária (AGE), que inclui também alguns critérios para as operações, como a compatibilidade com a política de investimentos.
A deliberação ainda coloca na mesa a permissão dos investidores para recompra de cotas e ampliação do capital para R$ 30 bilhões, permitindo novas emissões.
“As medidas ampliam a flexibilidade do veículo, mas exigem disciplina na alocação e no tratamento de potenciais conflitos de interesse”, dizem Oliveira e Araujo.
Os resultados das escolhas dos cotistas do RBRR11, VCJR11 e RPRI11 devem ser divulgados até a próxima segunda-feira (21).
Caso as propostas sejam aprovadas, os cotistas deverão informar o preço médio de aquisição para a apuração de eventual Imposto de Renda, enquanto as frações de cotas serão liquidadas em leilão na B3.
Nesse cenário, também há possibilidade de interrupção temporária da negociação dos fundos.
The post Fundo imobiliário que rende IPCA+ 10%? Patria quer unir FIIs e criar gigante de crédito de R$ 4,5 bilhões appeared first on Seu Dinheiro.
Fonte: Seu Dinheiro