El corto margen para alquilar las nuevas VPO de Málaga: “Un mínimo de 23.300 euros y tope de 24.418 es reírse en la cara”

Por Néstor Cenizo — eldiario.es – eldiario.es

Las cuatro promociones de Lagoom Living sobre suelo municipal desatan las críticas de adjudicatarios que denuncian la dificultad de probar sus ingresos reales y la falta de transparencia de la gestora. El requisito mínimo es superior a lo que declara la mitad de los contribuyentes de la ciudad

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Informe de riesgos; certificado de deudas de Hacienda; dos meses de fianza; valoración de la “situación global”, e ingresos superiores a 23.500 euros al año e inferiores a 24.418. Fuera de esos márgenes, excluido. Los requisitos y proceso de adjudicación de las viviendas de protección oficial en alquiler en el Distrito Universidad en Málaga, promovidas en suelo público por Lagoom Living y gestionadas por Sogeviso (filial del Banco Sabadell), son una montaña de exigencias que tiene a muchos solicitantes en pie de guerra, advirtiendo de que llevarán el caso a los tribunales.

La chispa ha prendido cuando muchos adjudicatarios han comprobado que no pueden acreditarlo. “Es una vergüenza como se está gestionando esta asignación de VPO”, clama uno de la decena de afectados que ha dejado su reseña en Google.

Lagoom Living promueve 530 pisos de VPO en alquiler al oeste de la capital, junto a la ampliación del campus de Teatinos y a tiro de piedra de la hiperronda. Al otro lado del Metro (en superficie), las cocheras y el histórico asentamiento de Los Asperones. Dividido en cuatro promociones (R3, R15, R11 y R12), el proyecto cuenta con una generosa aportación de fondos públicos: se ejecuta sobre suelo municipal, valorado en 13 millones de euros; la Junta de Andalucía aportó una subvención de 25,5 millones de euros a cargo del Plan Vivienda, nutrido con fondos europeos; y la promotora recibió también un préstamo ICO con fondos Next Generation de 59,3 millones avalado al 50% por el Ministerio de Vivienda.

23.500 euros sí; 24.400 no

Con las promociones ya listas para entrar a vivir, Sogeviso selecciona inquilinos, fija requisitos documentales y gestiona el proceso. La pasada primavera puso en alquiler VPO su promoción premium: 62 viviendas de la R3. En verano llegó el turno a la R15, con más de 6.000 solicitantes, y ahora se acaban de sortear las promociones R12 y R11, con una demanda similar para un total de 277 pisos de uno y dos dormitorios, trastero y garaje, destinados a personas inscritas en el registro de demandantes de vivienda del Ayuntamiento que no sean propietarias de otra vivienda. El alquiler más común es de 511 euros al mes más gastos.

Sogeviso fijó una renta mínima para los pisos de la R12 y R11 de 21.000 euros (un dormitorio) o 23.300 euros (dos), pero ojo con pasarse mucho de esta cifra: si se ganan 1.100 euros más, hasta los 24.418 euros anuales (2,5 veces el IPREM), estás fuera. Más estrecho aún es el embudo con la promoción R15, sorteada en julio: la diferencia entre el mínimo (23.500) y el máximo (24.418) se reducía hasta los 900 euros.

Una vez hecho el sorteo (a cargo del Consistorio), los adjudicatarios fueron llamados a acreditar los requisitos y muchos se vieron fuera por la precisión quirúrgica aplicada a los salarios. “Esto es reírse en la cara de la gente”, señala Raúl Ortiz, en una reseña: “Te dejan un margen ridículo: si cobras un euro menos (…) no eres lo suficientemente ”solvente“; si cobras un euro más ya eres demasiado ”rico“. ¿A quién pretenden engañar?”.

Ni Lagoom Living ni Sogeviso han respondido al cuestionario remitido por este medio, preguntando cuántas adjudicaciones había revocado por falta de acreditación de los requisitos económicos y por qué se había optado por unos márgenes tan estrechos, entre otras cuestiones. Aunque Sogeviso gestiona el proceso, el Ayuntamiento aprobó las bases y cedió el suelo. “Es verdad que el margen es muy corto”, admite Francisco Pomares, concejal de Vivienda. “Pero la ley es así, tenemos que poner máximos y mínimos para saber que la gente puede pagar el piso”.

El mínimo, 23.500 euros tomados con referencia a la base imponible del IRPF de 2024, ya deja fuera a la mitad de los malagueños. Según las estadísticas de la Agencia Tributaria, de los 270.000 declarantes de la ciudad, 130 declararon una base imponible de menos de 21.035 euros. El tramo de 21.000 a 30.000 es, precisamente, el más numeroso, más de 51.000 declarantes, pero no es fácil caer justo entre 23.500 y 24.418.

El Reglamento autonómico de VPO recoge la posibilidad que las promotoras fijen un mínimo “para garantizar la viabilidad de la promoción”, pero no obliga a ello. En la práctica, están fijando por defecto unos ingresos mínimos del 30% del IPREM en las viviendas de colaboración público-privada, una exigencia de la parte privada para garantizarse la rentabilidad.

En cambio, las tres promociones en el mismo distrito gestionadas directamente por el Ayuntamiento exigen un ingreso mínimo anual para un piso de dos dormitorios de 15.500 euros, mientras Sogeviso exige 23.500 euros, un 50% más. “Es que son suelos diferentes: una está sobre suelo protegido especial y otra sobre suelo protegido limitado”, alega el concejal.

La mínima horquilla abre otra pregunta: ¿qué va a ocurrir cuando un beneficiario mejore sus ingresos, como es previsible en un plazo de siete años? La web de Lagoon señala que debe comunicar si se modifica su situación económica “de forma importante”, sin precisar más. “No se les va a echar porque mejoren sus ingresos. Lo que se va a comprobar es que no tengan ya otra vivienda”, asegura Pomares.

“Te piden documentos que ni existen para que te quedes fuera”

El malestar se ha extendido en un contexto en el que el acceso a vivienda asequible en Málaga es casi imposible. En el caso de Lagoom Living, la solicitud requería una panoplia de documentos que las viviendas gestionadas por el Ayuntamiento no exigen: informe de riesgos del Banco de España (CIRBE), certificado de deudas de Hacienda, cuadro de amortización de préstamos, autorización para consultar ficheros de morosidad, fianza y un mes extra de garantía. Y todo rápido: el adjudicatario tenía dos días naturales para acreditar los requisitos y aceptar la vivienda.

“Son los requisitos documentales propios de un banco, no de un alquiler protegido”, señala un adjudicatario a este periódico, bajo condición de anonimato. “Te ponen mil trabas, te piden documentos que ni existen o papeles que tardan meses en llegar para que te quedes fuera de los plazos de entrega, con el fin de ir excluyéndote a la mínima de cambio”, relata Alba P, que además denuncia que nadie responde a correos o llamadas.

Cinco aspirantes denuncian que, aun cumpliendo los requisitos económicos, han quedado fuera porque la promotora se basa en dos casillas de la declaración de renta de 2024 que no reflejan realmente los ingresos: la base imponible general (435) y la base general del ahorro (460) en la declaración de la renta de 2014. “Pides a la promotora que por favor estudie tu caso con nóminas, certificados tributarios, vida laboral, etc y aun así nada”, lamenta Anabel Lozano en las reseñas de Google. Otra aspirante denuncia que no se puede justificar una mejora de la situación económica, a pesar de que las bases recogen expresamente ese supuesto.

La web de Lagoom no detalla vías de alegación ante el IMV, el Ayuntamiento, la gestora o la promotora, y la poca transparencia está haciendo cundir la sensación de que todo es una pantomima. “Mi pregunta es: si aun cumpliendo todos los requisitos te dejan fuera, ¿para quiénes están siendo estas viviendas?”.

El concejal achaca las quejas a la frustración: “Es normal que al que le ha tocado ahora se enfade porque no cumple con los requisitos, pero tienen su momento de reclamación”. Y asegura que no hay ninguna irregularidad: “Hay garantía total de que los adjudicatarios cumplen los requisitos de la ley y la convocatoria. No se dan a dedo”.

Sí admite, en cambio, que la atención de la gestora a los solicitantes es muy mejorable.

Pisos de VPO para quien cobra casi el doble que la media

Lagoom Living, presentado por el Consistorio como un ejemplo de colaboración público-privada, ya generó polémica porque 62 de los 530 pisos de la primera promoción (R3), de tres y cuatro habitaciones, no encajan bien con la idea de VPO: se alquilarán a un precio tasado de entre 535 y 743 euros al año a personas con ingresos de hasta 53.000 euros brutos al año (una persona) o 71.000 (parejas). Hasta 5,5 veces el IPREM.

Son VPO en condiciones muy favorables asignadas a beneficiarios con sueldos relativamente altos: en Málaga, la capital española donde alquilar exige un mayor esfuerzo en relación al salario, la oferta de alquiler en Idealista está en 16,5 euros por metro cuadrado (unos 1.500 euros por viviendas de 90m2 y tres dormitorios), y la renta bruta media es de 31.949 euros brutos al año, según la AEAT. Es decir, Málaga ofrece VPO en alquiler a mitad del valor de mercado de renta libre a personas que casi doblan los ingresos medios en la ciudad. Con el matiz añadido de que su posición relativa probablemente sea mejor, porque la renta mediana (la más habitual) es aún más baja que la media.

La promotora se defendió entonces alegando que las siguientes promociones se orientarían a personas con salarios más humildes. Es el caso de las sorteadas desde el verano, aunque en esos casos, el requisito de ingreso mínimo también excluye a una parte importante de la población. Una base imponible general de 23.500 euros supone unos ingresos aproximados de 30.000 euros. El 75% de los malagueños declara menos de esta cifra.

Financiación pública: 26 millones de la Junta y crédito ICO

Lagoom Living se presenta como una gestora de inversión inmobiliaria especializada en vivienda de alquiler asequible y pretende que las promociones de Distrito Universidad sean un “modelo de referencia” “poniendo el foco en la sostenibilidad, la eficiencia energética y la creación de una comunidad conectada y socialmente responsable”. En Málaga, promueve también 292 viviendas en Distrito Zeta y 114 en Cortijo Merino, además de actuaciones de regeneración y rehabilitación en las calles Lagunillas y Gigantes, con un total de 158 viviendas.

Las de Distrito Universidad cuentan con una importante aportación de fondos públicos. Estas son las primeras promociones beneficiadas por las subvenciones directas del Plan Ecovivienda de la Junta de Andalucía, el mecanismo de la Junta de Andalucía para la gestión de los fondos europeos Next Generation. La promotora recibió 26 millones de euros, el 45,7% del coste de la obra, según las estimaciones de noviembre de 2022.

En mayo de 2025 el Instituto de Crédito Oficial (ICO) anunció que había firmado un acuerdo de financiación con Lagoom Living para el desarrollo de Distrito Universidad, “la primera smart city de vivienda de protección oficial (VPO) en régimen de alquiler de España”. El acuerdo es una línea de crédito de hasta 59,3 millones.

Ninguna administración quiso quedarse fuera de la presentación: la aportación del ICO se une a “la financiación europea lograda por el Ayuntamiento de Málaga en una convocatoria que canaliza el Gobierno a través de la Junta de Andalucía”, dijo el alcalde, para resumir que todas (local, autonómica, central) hacen algo con un dinero que proviene de la UE.

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