Curta temporada: o novo cálculo do investimento imobiliário

Por Vinicius Abrantes — Consultor Jurídico

O aluguel residencial ficou mais caro e escasso nas grandes cidades, em parte pela migração de imóveis da locação convencional para a de curtíssima duração, popularizada pelo Airbnb. A locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para prazos de até 90 dias, é figura antiga e lícita; o que mudou foi a escala: a oferta habitual e profissional de unidades a uma sucessão de hóspedes aproxima a operação da hospedagem. É esse modelo que acaba de ser reformatado por dois movimentos quase simultâneos, um no Judiciário, outro na legislação tributária, com efeitos que alcançam o desenho dos empreendimentos.

Em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a 2ª Seção do STJ decidiu, por cinco votos a quatro, que a exploração reiterada e profissional de estadias de curta duração em condomínio residencial descaracteriza sua finalidade e depende de autorização de dois terços dos condôminos. O fundamento está nos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil: o primeiro impõe ao condômino respeitar a destinação da edificação e o segundo exige quórum qualificado para alterá-la. A relatora afastou o enquadramento tanto como locação por temporada quanto como hospedagem hoteleira clássica, qualificando a prática como contrato atípico de curta estadia. A corte não proibiu a locação por temporada nem, em especial, o Airbnb: apenas condicionou a exploração habitual à deliberação qualificada da coletividade.

O alcance da decisão pede leitura cuidadosa

O julgamento não se deu sob o rito dos recursos repetitivos e, portanto, não vincula formalmente as instâncias inferiores, embora uniformize o entendimento das duas turmas de direito privado da corte. Três cenários se desenham conforme a convenção de condomínio: se ela autoriza expressamente a curta estadia, a atividade é livre; se a proíbe, a vedação vale; e, no silêncio, antes uma zona cinzenta, prevalece agora a destinação residencial, de modo que a omissão não equivale à permissão. Não se enquadram no precedente as casas fora de condomínios e os empreendimentos de destinação comercial, como apart-hotéis e flats, cuja atividade hoteleira é da própria essência.

O placar apertado reflete uma questão controversa. Para a divergência, havia aí restrição indevida ao direito de propriedade e ao uso lícito da unidade, o que reproduz a velha tensão entre o interesse individual e a convivência condominial. A corrente vencida sustentou que a locação por temporada é lícita e amparada em lei, não cabendo à assembleia suprimir, sem dano concreto, um direito que o ordenamento confere ao proprietário. A controvérsia, aliás, está longe de encerrada: pouco depois, o STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria, de modo que a tese vinculante ainda será fixada. O tema ainda pode evoluir na reforma do Código Civil (PL 4/2025), cujo texto positiva a exigência de autorização para a hospedagem atípica.

À frente condominial, soma-se a tributária

A Lei Complementar 214/2025 equiparou a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria, para fins dos novos IBS e CBS, com redução de alíquota inferior à da locação longa e sem o redutor social concedido a esta. A Lei Complementar 227/2026 depois restringiu o enquadramento, poupando o pequeno proprietário e alcançando quem atua em escala. Pela redação atual, sujeita-se ao regime hoteleiro sobretudo quem reúne, de forma cumulativa, mais de três imóveis e receita anual superior a determinado teto; abaixo disso, preserva-se o tratamento da locação residencial, com o redutor social. A diferença de mecanismo é o que pesa: a locação de longo prazo goza de redução de alíquota maior do que a equiparada à hotelaria, o que encarece, na ponta, a estada curta. O desincentivo à curta temporada deixou de ser só condominial: é também fiscal.

Spacca

É aqui que a discussão toca a incorporação. A curta temporada vinha moldando o próprio produto: os compactos passaram a dominar os lançamentos, atraentes pela maior renda por metro quadrado e pelo menor tíquete de entrada. Parte deles foi concebida com a rentabilidade projetada sobre a estada curta e é sobre esses que a nova moldura incide com força dupla. Não se trata do fim do formato, mas de um novo cálculo de risco: a mesma unidade que se valoriza pela renda da curta estadia passa a carregar a incerteza da assembleia e o peso do enquadramento fiscal.

O Rio tem um exemplo emblemático

Em um terreno cobiçado do centro, em frente à OAB e ao aeroporto Santos Dumont, ergue-se um edifício de estúdios tendo a curta temporada como vocação declarada. Pensado antes do julgamento de maio, ele materializa a lógica anterior, agora relida à luz do novo cenário. A leitura provável não é a do fim do compacto, que segue eficiente, mas a separação entre o compacto para morar e o desenhado para operar como quase-hotel.

Para quem estrutura empreendimentos, a rentabilidade baseada em curta temporada exige dupla verificação: o que permite a convenção condominial e como incide a tributação. No fundo, o Direito passou a arbitrar o equilíbrio entre propriedade, convivência condominial e destinação do estoque habitacional, três vetores que nenhum agente do mercado pode mais tratar isoladamente. É essa acomodação que definirá que mercado imobiliário se está construindo.

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Fonte: Consultor Jurídico