Prohibido comprar viviendas por debajo del 70% de su valor: las medidas del decreto contra los fondos buitre

Por Antonio M. Vélez — eldiario.es – eldiario.es

El veto a las compras con descuento no impide que un fondo pueda adjudicarse una vivienda en una ejecución hipotecaria aunque el precio de adjudicación esté por debajo del 70% de la tasación

Así será la prórroga automática de los alquileres: el propietario tendrá que indemnizar al inquilino con un año de renta si la incumple

“Prohibición de la compra especulativa de vivienda”, con descuentos superiores al 30%; suspensión de los desahucios de vulnerables hasta diciembre de 2030 sin compensación para el propietario o prohibición de que los grandes tenedores superen el índice de referencia en las zonas declaradas como tensionadas.

Son algunas medidas contra los denominados fondos buitre que incluye el real decreto-ley publicado este miércoles en el BOE, aunque el texto no los menciona expresamente ni los define de una manera general. Habla, como mucho, de “fondos de inversión especulativos” sin una definición clara.

El texto señala en su artículo 1 que toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, “tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado”.

La limitación será temporal, hasta el 31 de diciembre de 2028, “para garantizar su proporcionalidad” y de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional. Y afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra.

Esta “prohibición de la compra especulativa de vivienda”, como la define el texto en su exposición de motivos, tiene excepciones. El veto no afecta a las adquisiciones derivadas de procedimientos judiciales o ejecuciones hipotecarias. La prohibición “no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria”, dice el texto.

Esto significa que el decreto no impide que un fondo pueda adjudicarse una vivienda en una ejecución hipotecaria aunque el precio de adjudicación esté por debajo del 70% de la tasación.

El veto tampoco se aplicará cuando las viviendas se destinen durante al menos cinco años a vivienda habitual “a precio asequible o social”; a residencias para personas que necesiten atención sociosanitaria; a las destinadas a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables de entidades del tercer sector; a la protección de víctimas de violencia de género; y si la compradora acredita que se ha adherido a un Código de Buenas Prácticas “acordado con la autoridad competente en materia de vivienda”.

Tampoco se aplicará a operaciones que ya se hayan escriturado antes de la entrada en vigor del decreto, aunque no figuren inscritas todavía.

En lo relativo a la suspensión de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que no dispongan de alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, el artículo 2 señala que no habrá al propietario durante ese periodo [a diferencia de lo que ocurre con el resto de propietarios], cuando se trate de una “entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado”, y que tenga “el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales”.

El texto establece que en zonas declaradas tensionadas (algo que es competencia de las Comunidades Autónomas), si el propietario es un gran tenedor, el nuevo contrato queda sometido al límite máximo del índice de precios de referencia. Además, no se pueden añadir cuotas, gastos, impuestos u otros conceptos que, directa o indirectamente, permitan superar ese límite.

Esto afecta potencialmente a muchos vehículos inmobiliarios, aunque no exclusivamente a fondos. Si no hay definición expresa de lo que es un fondo buitre, sí la hay para un gran tenedor: aquel con más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de superficie residencial. Las comunidades autónomas podrán reducir el umbral a cinco viviendas en zonas tensionadas.

“Fondos de inversión especulativos”

La exposición de motivos del decreto publicado este miércoles en el BOE señala que “la ciudadanía que precisa de una vivienda ha de competir en un mercado con diferentes perfiles de ahorro”, desde “familias ahorradoras a fondos de inversión especulativos destinados únicamente a la obtención de la máxima rentabilidad económica de la vivienda”, lo que requiere tener una situación económica “muy favorable” y provoca “la imposibilidad o desplazamiento del acceso a la vivienda en condiciones dignas y de asequibilidad de estas personas”.

Por su parte, el decreto con la renovación automática de los alquileres, que aún no se ha publicado en el BOE, no incluye referencias explícitas a los fondos buitre pero sí para los grandes tenedores, porque les obliga a aceptar una prórroga extraordinaria de un año cuando el inquilino acredite vulnerabilidad social económica. Además, cuando el arrendador sea una empresa, la prórroga ordinaria al vencimiento del contrato será de siete años, y no de cinco.

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