Inaplicabilidade do artigo 66 da LREF ao arrendamento rural

Por Marcos Pereira — Consultor Jurídico

O crescimento das recuperações judiciais de produtores rurais nos últimos anos levou ao Judiciário uma pergunta à qual a Lei 11.101/2005 já responde, ainda que sem nomear expressamente o instituto: como tratar, à luz do artigo 66, os contratos de arrendamento rural celebrados pelo devedor após a distribuição do pedido recuperacional? O silêncio quanto ao arrendamento não é ausência de critério, mas simples consequência da precisão técnica dos verbos que a lei efetivamente emprega — precisão que é justamente o que está em jogo nas decisões que têm equiparado arrendamento a oneração.

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Em um setor no qual a rotação de áreas, a otimização logística e a diversificação de arrendamentos são práticas correntes de gestão, produtores em recuperação judicial frequentemente têm necessidade e interesse econômico em ceder temporariamente a exploração de parcelas de sua área produtiva, seja para reduzir custos e antecipar receita, seja para não deixar ociosa área que não será explorada naquela safra.

A questão que se coloca é: esse ato depende de autorização judicial prévia, nos termos do artigo 66, caput, da Lei 11.101/2005, sob pena de nulidade?

Decisão recente do TJ-SP [1] , em acórdão unânime da 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, respondeu que sim – e foi além: declarou que “a hipótese é de nulidade, de modo que não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, sendo de todo irrelevante analisar eventuais benefícios à recuperanda”.

O raciocínio por trás dessa conclusão merece exame cuidadoso, porque parece apoiar-se em uma equiparação conceitual que talvez não resista à análise mais atenta da dogmática civilista.

Alienar, onerar e ceder o uso não se confundem

Os dois verbos empregados pelo artigo 66, alienar e onerar, têm significado técnico preciso no direito civil brasileiro. Alienar pressupõe a transferência da propriedade, a saída definitiva do bem do patrimônio do devedor. Onerar, por sua vez, significa constituir sobre o bem um direito real de garantia (hipoteca, penhor, anticrese) ou um direito real limitado (usufruto, uso, habitação, servidão, superfície), categorias que compõem rol taxativo, nos termos do artigo 1.225 do Código Civil.

O arrendamento rural não figura nesse rol. Trata-se de contrato, instituto do direito das obrigações disciplinado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, artigos 92 e seguintes), que confere ao arrendatário direito pessoal de uso e gozo da terra, por prazo determinado e mediante contraprestação. Diferentemente do usufruto, que desmembra formalmente determinados atributos da propriedade e se constitui mediante registro na matrícula do imóvel como direito real oponível a terceiros, o arrendamento não desmembra a propriedade do arrendador. O proprietário-arrendador permanece podendo alienar, hipotecar ou dar o bem em garantia fiduciária a qualquer momento, observadas, naturalmente, as consequências jurídicas decorrentes do contrato de arrendamento.

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O artigo 66 tem como finalidade proteger o acervo patrimonial da recuperanda diante da necessidade de fazer frente às obrigações assumidas perante os credores no âmbito da recuperação judicial [2] . Se essa é a finalidade da norma, não parece possível ampliar o conceito de oneração para alcançar, sem previsão legal específica, contrato destinado à exploração temporária do bem.

O próprio TJ-SP, aliás, já reconheceu essa distinção há 16 anos, quando esclareceu ser desnecessária autorização judicial para a celebração de arrendamento de unidade industrial pelo devedor [3] . Embora se trate de julgado anterior à reforma promovida pela Lei 14.112/2020, proferido por câmara então competente, hoje reorganizada, a distinção de fundo ali reconhecida permanece atual.

O arrendamento pode produzir efeitos econômicos sobre o patrimônio, gerando receita, reduzindo custos, alterando a forma de exploração da propriedade ou mesmo repercutindo sobre seu valor de mercado; nada disso, porém, altera sua natureza jurídica, pois efeito econômico sobre o patrimônio e oneração jurídica do patrimônio são fenômenos distintos.

Sustentar que a simples repercussão econômica já bastaria para atrair o controle judicial, sob pena de esvaziar a finalidade protetiva da norma, inverte a lógica da interpretação, pois a finalidade de uma norma se afere pelos meios que o legislador escolheu para realizá-la, não independentemente deles. Se pretendesse submeter toda cessão de uso ao controle prévio, dispunha de expressão própria; optou, contudo, por dois verbos técnicos. Ampliar o artigo 66 além do que descreve não preserva essa finalidade, mas substitui a opção legislativa por outra, mais restritiva à autonomia de gestão que a lei reserva ao devedor durante a recuperação judicial.

Salto lógico da ‘eficácia real’

O argumento central que sustenta a equiparação entre arrendamento e oneração repousa na chamada “eficácia real” do contrato agrário, atributo reconhecido pelo artigo 92, § 5º, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), regulamentado pelo artigo 15 do Decreto 59.566/1966, e, por analogia, pela Lei do Inquilinato (artigo 8º), que torna o arrendamento oponível a eventual terceiro adquirente do imóvel, protegendo o arrendatário contra a máxima “venda quebra locação”.

Ocorre que oponibilidade a terceiro adquirente e oneração patrimonial são fenômenos jurídicos distintos. A doutrina reconhece uma categoria própria para essa situação: a obrigação com eficácia real, situada no terreno fronteiriço dos direitos de crédito para os direitos reais [4] . Trata-se de direito pessoal que, por expressa previsão legal, pode produzir efeitos também em relação a terceiros. É o que ocorre, por exemplo, com a locação. Embora o contrato vincule, em regra, apenas as partes que o celebraram, o artigo 576 do Código Civil estabelece que, preenchidos determinados requisitos, o adquirente do imóvel deve respeitar a locação em curso, ainda que não tenha participado da contratação. Nem por isso o locatário se torna titular de direito real sobre a coisa: permanece credor de uma obrigação, apenas oponível também ao novo proprietário.

O arrendamento rural segue a mesma lógica. A eficácia real que lhe é atribuída destina-se unicamente a preservar a continuidade da relação contratual diante da eventual alienação do imóvel, assegurando que o adquirente respeite o vínculo já existente. Trata-se de mecanismo de tutela do arrendatário, e não de instituto voltado à constituição de gravame sobre o bem.

Nada tem a ver, portanto, com a constituição de ônus que reduza o valor de liquidação do bem em benefício de terceiro credor, que é o fenômeno que o artigo 66 pretende, sistematicamente, coibir. Concluir que “tem eficácia real, logo onera” é presumir, sem demonstrar, a premissa que haveria de ser provada: que a oponibilidade contratual equivale, para os fins específicos da lei recuperacional, à oneração do bem.

Consequências práticas de ignorar a distinção

Equiparar arrendamento a oneração, com a consequência extrema da nulidade insanável e insuscetível de convalidação — mesmo diante de ato comprovadamente vantajoso, transparente e de proporção econômica ínfima frente ao patrimônio total do devedor —, produz efeito oposto ao propósito da Lei 11.101/2005: em vez de preservar a atividade econômica viável, amplia desproporcionalmente o espectro de atos sujeitos a controle judicial prévio, engessando decisões de gestão cotidiana que a própria lei, no artigo 64, reserva à autonomia do devedor.

É certo que o artigo 64 disciplina, em sentido estrito, a manutenção (ou não) do devedor na administração, sem enumerar, ele mesmo, os atos de gestão que essa administração compreende. Mas a manutenção à frente do negócio seria providência esvaziada de sentido prático se não pressupusesse, como consequência necessária, a prática dos atos ordinários inerentes à própria atividade empresarial — entre os quais se insere, no caso do produtor rural, a decisão de arrendar temporariamente parcela da área explorada, frequentemente indispensável à geração de caixa que sustenta o próprio plano de recuperação.

A opção do legislador por manter o devedor à frente do negócio, salvo hipóteses excepcionais e taxativas de afastamento, não é escolha arbitrária. Ela repousa em ao menos três premissas, à luz da doutrina especializada:

1. é o devedor quem detém o conhecimento técnico sobre a organização dos próprios fatores de produção, o que o torna o profissional mais apto a conduzir a atividade [5] ;
2. a crise empresarial decorre, em geral, de reveses próprios da atividade, e não de fraude ou negligência grave; e
3. o afastamento do devedor tende a desestimular a recuperação, e mesmo a postergar seu início, agravando uma crise que poderia ter sido enfrentada a tempo [6] .

Essas premissas não são acessórias: elas explicam por que a recuperação judicial preserva, como regra, a administração do negócio pelo próprio devedor. Sob essa lógica, o arrendamento temporário de parte da área, quando destinado a melhor aproveitamento econômico da propriedade, insere-se no âmbito das decisões ordinárias de gestão da atividade rural — e não na categoria de atos que o artigo 66 submete a controle prévio.

Submeter uma medida dessa natureza à autorização judicial prévia inverteria essa lógica, transformando a recuperação judicial, concebida para preservar a autonomia empresarial do devedor, em regime de tutela absoluta sobre decisões de gestão cotidiana.

Isso não significa liberdade patrimonial irrestrita. O arrendamento, como qualquer outra operação praticada no curso da recuperação judicial, permanece sujeito à fiscalização do administrador judicial, a quem cabe comunicar ao juízo eventual irregularidade verificada. O ponto é outro: as limitações impostas pela Lei 11.101/2005 devem ser interpretadas nos exatos termos em que foram estabelecidas, e não ampliadas para alcançar atos que não correspondem às hipóteses de alienação ou oneração previstas no artigo 66.

Argumento da falência futura não resolve problema

Convém enfrentar, ainda, o argumento de que o arrendamento de terras do devedor poderia comprometer o valor de liquidação do imóvel caso a recuperação judicial viesse a ser convolada em falência, especialmente na hipótese de sua posterior alienação para satisfação dos credores.

A premissa, contudo, não parece se confirmar. A falência não resolve automaticamente os contratos bilaterais em curso — o artigo 117 da Lei 11.101/2005 os mantém vigentes, a critério do administrador judicial — e, quanto ao arrendamento rural especificamente, o próprio Estatuto da Terra (artigo 92, § 5º) já disciplina a hipótese:

Artigo 92, § 5º, da Lei 4.504/1964: “A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”.

A continuidade do arrendamento, portanto, não é uma fragilidade que a falência expõe, e sim uma consequência expressamente contemplada pelo legislador.

A comparação com o contrato de locação, também disciplinado pela Lei 11.101/2005, reforça essa conclusão. O artigo 119, VIII, exclui expressamente a locação da discricionariedade que o artigo 117 confere ao administrador judicial, quando a falência é do locador. Como observa Sérgio Campinho, a lei falimentar preserva, como regra de princípio, os efeitos do contrato de locação nessa hipótese: o contrato segue seu curso normal, cabendo ao administrador judicial apenas redirecionar os alugueres à massa falida [7] . Se, mesmo na falência propriamente dita, a lei preserva a continuidade de contrato estruturalmente semelhante ao arrendamento rural, não há razão sistêmica para que este receba tratamento mais restritivo.

Ainda que se pretendesse superar essa proteção para viabilizar uma venda “limpa” do imóvel, um obstáculo se impõe: o artigo 141, II, fala em alienação livre de ônus, e o arrendamento não é ônus, de modo que a norma sequer alcança a hipótese.

Transferir esse controle para o momento da celebração do arrendamento, com base em cenário futuro e incerto, ignora, ademais, que o próprio deferimento da recuperação judicial pressupõe o reconhecimento de que a atividade pode se submeter ao regime recuperacional: a recuperação não é antessala da falência, mas o instrumento destinado a evitá-la. Equivaleria, em suma, a exigir autorização prévia para qualquer decisão negocial que, em tese, pudesse reduzir a atratividade futura do bem perante um comprador eventual — padrão que nenhuma norma da recuperação judicial impõe.

Conclusão

Se arrendar não é alienar e tampouco onerar, a conclusão que melhor se harmoniza com a sistemática da recuperação judicial, sem ignorar os entendimentos em sentido diverso, é a de que o arrendamento rural, enquanto ato de exploração econômica e administração do patrimônio, pode ser celebrado pelo devedor sem autorização judicial prévia, ressalvadas as hipóteses concretas de fraude, abuso ou efetivo desvio da finalidade recuperacional.

Por fim, vale notar que se trata de matéria ainda escassamente enfrentada pelos tribunais, de modo que a jurisprudência disponível está longe de configurar entendimento pacífico. Há, portanto, espaço, e talvez necessidade, de o debate avançar com mais rigor dogmático, distinguindo com precisão o que a lei efetivamente veda daquilo que apenas se assemelha, superficialmente, a uma restrição de disponibilidade, sem de fato o ser.

[1] TJSP, 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Agravo de Instrumento 2399416-57.2025.8.26.0000, Rel. Des. Tasso Duarte de Melo, j. 11.06.2026.

[2] SCALZILLI, João Pedro; SPINELLI, Luis Felipe; TELLECHEA, Rodrigo. Recuperação de Empresas e Falência. 5. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil (Revista dos Tribunais), 2026, p. 575.

[3] TJSP, Câmara Reservada à Falência e Recuperação, Agravo de Instrumento 994.09.300269-0, Rel. Des. Pereira Calças, j. 01.06.2010.

[4] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 36. ed. São Paulo: Saraiva, 2021, p. 33.

[5] SACRAMONE, Marcelo Barbosa. Comentários à Lei de Recuperação de Empresas e Falência. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2021, p. 356.

[6] SCALZILLI, João Pedro; SPINELLI, Luis Felipe; TELLECHEA, Rodrigo. Op. cit., p. 537.

[7] CAMPINHO, Sérgio. Falência e Recuperação de Empresa. 6. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 366.

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Fonte: Consultor Jurídico